Pytanie:

Czy przychody z zaliczkowych wpłat mieszkańców wspólnoty na wymianę wodomierzy, na naprawę instalacji domofonowej, za dostarczenie podstawowego pakietu telewizji kablowej oraz za montaż podzielników ciepła należy zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi?

Zgodnie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. 2005 r. nr 8, poz. 60 ze zm.) stosownie do swojej właściwości miejscowej naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa, na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Pismem z dnia 14.03.2007 r. Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się z zapytaniem czy przychody z zaliczkowych wpłat mieszkańców wspólnoty na wymianę wodomierzy, na naprawę instalacji domofonowej, za dostarczenie podstawowego pakietu telewizji kablowej oraz za montaż podzielników ciepła należy zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi?

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przychody wspólnoty mieszkaniowej stanowią zaliczki wnoszone przez poszczególnych właścicieli na:

• remonty i bieżącą konserwację, dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (wyłącznie w części dotyczącej nieruchomości wspólnej), ubezpieczenia, utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie zarządcy i zwrot kosztów dla członków zarządu.

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek zapewnić właścicielowi mieszkania możliwość korzystania z trzech podstawowych programów telewizji i w tym celu na budynku zainstalowano sieć telewizji kablowej. W przypadku kiedy właściciel korzysta jedynie z pakietu podstawowego wówczas wpłaca opłatę na konto wspólnoty, która przekazuje zebrane środki do telewizji kablowej. Jeżeli właściciel posiada pakiet rozszerzony nie wpłaca opłat do wspólnoty tylko bezpośrednio do telewizji kablowej (ma zawartą umowę bezpośrednią).

Zdaniem podatnika zaliczkowe wpłaty na wymianę wodomierzy, naprawę domofonów, korzystanie z podstawowego pakietu telewizji kablowej oraz za montaż podzielników ciepła stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i wolny od podatku jest dochód osiągnięty z tych tytułów.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Koszalinie stwierdza,na podstawie stanu faktycznego przedstawionego przez podatnika,że powyższe stanowisko jest prawidłowe.

Do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie następujące normy prawa podatkowego:

• art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.),
• art. 17 ust. 1 pkt. 44 powyższej ustawy.

Z wniosku podatnika wynika, że przychody wspólnoty mieszkaniowej stanowią zaliczki wnoszone przez poszczególnych właścicieli na: remonty i bieżącą konserwację, dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (wyłącznie w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą, ubezpieczenia, utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie zarządcy i zwrot kosztów dla członków zarządu. Ponadto mieszkańcy korzystający z podstawowego pakietu telewizji kablowej wpłacają zaliczki za korzystanie na rachunek wspólnoty, która następnie przekazuje zebrane z tego tytułu środki do telewizji kablowej.

W myśl art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa funkcjonująca na podstawie powyższej ustawy jest jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej. Mieści się ona zatem w kręgu podmiotów podlegających podatkowi dochodowemu od osób prawnych, wskazanych w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności:

• otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Bez znaczenia jest zatem źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzonej działalności, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości bądź otrzymywane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki (z wyłączeniem wymienionym w art. 12 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jej przychód. Dotyczy to również uiszczonych przez jej członków zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm.) bieżących opłat (zaliczek) na pokrycie kosztów zarządu, o których mowa w art. 14 tej ustawy , na które składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Z kolei kosztami podatkowymi, w myśl art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w przypadku wspólnoty będą wszelkie wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz związane z utrzymaniem lokali. Jeżeli po potrąceniu od uzyskanych przychodów kosztów ich uzyskania powstanie dochód, będzie on mógł być zwolniony na podstawie art. 17 ust. 1 pkt. 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże zwolnienie to ma charakter przedmiotowy, co oznacza, że korzystać z wyżej wymienionego zwolnienia może całość lub część dochodu danego podmiotu, lecz po spełnieniu warunków określonych w ustawie podatkowej.

W myśl art. 17 ust. 1 pkt. 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Stosownie do wyżej cytowanego wyżej przepisu wolne od podatku są jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Przepis wyklucza zwolnienie dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie więc dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "zasobów mieszkaniowych". Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (co potwierdza pismo Ministra Finansów z dnia 22.12.2006 r. znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391), składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Pod pojęciem "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki.

Związane zatem z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód z tego tytułu w myśl art. 17 ust. 1 pkt. 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Pomimo zatem tego, iż opłaty za podstawowy pakiet telewizji kablowej, wymianę wodomierzy i podzielników ciepła (wnoszone na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej) i ponoszone z nich koszty nie dotyczą części nieruchomości wspólnej, lecz lokali mieszkalnych lokatorów wspólnoty, mieszczą się one w wyżej przedstawionej definicji zasobów mieszkaniowych, gdyż związane są z prawidłowym funkcjonowaniem budynków mieszkalnych.

Biorąc pod uwagę należy stwierdzić, iż dochód uzyskany przez wspólnotę z opłat na wymianę wodomierzy, naprawę domofonów, korzystanie z podstawowego pakietu telewizji kablowej oraz za montaż podzielników ciepła jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i będzie zwolniony od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt. 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.