Pytanie:

W jaki sposób podzielić koszty dotyczące wynajmowanych budynków (mieszkania i lokale użytkowe) do działalności opodatkowanej i zwolnionej?

Spółka w dniu 23 marca 2007r. zwróciła się z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych w następującej kwestii:

• W jaki sposób podzielić koszty dotyczące wynajmowanych budynków (mieszkania i lokale użytkowe) do działalności opodatkowanej i zwolnionej ?

Wnioskodawca przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, że realizuje On działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi (najem) oraz w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań (działalność developerska). Działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi przynosi przychody w postaci czynszów, przy czym przychody te dotyczą zarówno mieszkań, infrastruktury towarzyszącej (np.garaże), jak i lokali użytkowych. Ponadto Spółka świadczy usługi administrowania zasobami wspólnot mieszkaniowych, Spółka administruje budynkami, w których są mieszkania, garaże i lokale usługowe, a przychody z administracji tymi budynkami (które z uwagi na ich przeważające przeznaczenie traktowane są jako mieszkanie) są zwolnione z podatku VAT.

Spółka prowadzi ewidencję księgową pozwalającą na ustalenie przychodów i kosztów przypadających na te działalności. Przypisuje koszty bezpośrednie do każdej z tych działalności, a koszty pośrednie dzieli w proporcji do przychodów ze sprzedaży (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Część kosztów dotyczących przychodów z najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych jest wspólna. Są to koszty takie jak:

• Koszty ubezpieczenia całego budynku

• Ryczałtowe koszty obsługi zieleni na osiedlu

• Koszty mediów na budynek (odczyty o rozliczenia raz w roku)

• Koszty rozmów telefonicznych administratorów

• Amortyzacja budynku.

Do końca 2006r. Spółka korzystała ze zwolnienia dochodu z pierwszego rodzaju działalności (najem) z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4j ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z dniem 1 stycznia 2007r. ww. przepis stracił moc prawną, a zastąpił go art. 17 ust. 1 pkt 44.

Zatem od 2007r. dochody uzyskane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na kierunek ich przeznaczenia, są opodatkowane. Jednocześnie ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji "zasobów mieszkaniowych" i "gospodarki zasobami mieszkaniowymi".

Dla celów prawidłowego ustalenia podstawy opodatkowania powstaje dla Spółki obowiązek dodatkowego rozgraniczenia przychodów i kosztów dotyczących pierwszej działalności (najem).

Zdaniem Spółki, w zakresie podziału kosztów dotyczących obsługi budynku jako całości, bądź osiedla jako całości, z których Spółka osiąga przychody z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych należy podzielić:

• Koszty zaliczane do bezpośrednich - proporcjonalnie do przychodów opodatkowanych (najem lokali użytkowych) oraz przychodów zwolnionych (najem mieszkań, piwnic i garaży) uzyskanych z tego budynku lub kompleksu budynków (osiedle)

• Koszty ogólnozakładowe, dotyczące Spółki jako całości (np. koszty Zarządu) - proporcjonalnie do wszystkich przychodów opodatkowanych (najem lokali użytkowych i działalność developerska) i przychodów zwolnionych uzyskiwanych w Spółce jako całości.

Rozliczeń kosztów należy dokonywać co miesiąc w układzie narastającym.

Uwzględniając powyższe, stwierdza się co następuje:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 i ust. 2a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), jeżeli poniesione koszty uzyskania przychodów dotyczą kilku źródeł przychodów, a nie jest możliwe ich bezpośrednie ustalenie na każde z tych źródeł, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania, w takim przypadku przepis art.7 ust.3 pkt 3 stosuje się odpowiednio.

Należy podkreślić, że wskaźnikowe ustalanie kosztów może mieć zastosowanie tylko i wyłącznie w takim przypadku, gdy brak jest możliwości ustalenia kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła przychodów na podstawie prowadzonej ewidencji podatkowej.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż stanowisko Spółki odnośnie podziału kosztów wspólnych, dotyczących wynajmowanych budynków (mieszkania i lokale użytkowe) z działalności opodatkowanej i zwolnionej, proporcjonalnie do przychodów ze źródeł, z których część dochodów jest opodatkowana, a część zwolniona z opodatkowania - jest słuszne.