Pytanie:

Dotyczy zaliczenia, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. nr 54, poz. 654 z póź. zm.), do kosztów uzyskania przychodów umorzonych wierzytelności Wspólnoty należnych od właściciela lokalu użytkowego z tytułu zaległych wpłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego.

W związku z powyższym Wspólnota pyta, czy umorzona kwota zadłużenia lokalu użytkowego z części wspólnych, tj. kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego, może stać się kosztem wspólnoty Mieszkaniowej i obciążyć pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych bez wyrażenia przez nich zgody?W piśmie z dnia 29.08.2007 r. Wspólnota oświadczyła, że koszty zarządu nieruchomością wspólne (KZNW) były zarachowane jak należne przychody Wspólnoty, oraz, że należności z tytułu funduszu remontowego nie były zarachowane jako przychody należne.Zdaniem Wspólnoty, zawartym w piśmie z dnia 21.06.2007 r., umorzona kwota zadłużenia lokalu użytkowego z w/w tytułów, tj. kosztów zarządu nieruchomością wspólna i funduszu remontowego, nie będzie stanowiła kosztów podatkowych.

Organ pierwszej instancji, postanowieniem z dnia 03.09.2007 r. nr PD/4232/07 stwierdził, że stanowisko Wspólnoty jest prawidłowe.

Powołując się na przepisy art. 12 ust. 3, art. 15 ust. 1 i art. 16 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. nr 54 poz.654 ze zm.), stwierdził, że Wspólnota Mieszkaniowa nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów umorzonych wierzytelności właściciela lokaluużytkowego z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz z tytułu funduszu remontowego. Umorzone wierzytelności właściciela lokalu użytkowego z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak wyjaśnił organ I instancji w uzasadnieniu postanowienia, pomimo, że wierzytelności te zostały uprzednio zarachowane jak przychody należne, nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ w/w koszty zarządu były księgowane na kontach zespołu "4" w powiązaniu z zespołem "2 - rozrachunki z dostawcami". Natomiast umorzone wierzytelności z tytułu funduszu remontowego, nie mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych, ponieważ nie zostały uprzednio zarachowane jako przychody należne.

Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu, w wyniku dokonanej z urzędu weryfikacji w/w postanowienia, po analizie przedmiotowej sprawy stwierdza, że rozstrzygnięcie zawarte w postanowieniu Naczelnika Urzędu Skarbowego jest prawidłowe, jednakże jegouzasadnienie w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych wymaga częściowej zmiany, bowiem powołany przepis art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie ma zastosowania do przedstawionej sytuacji.

Stosownie do art. 6 ustawy o z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 10, poz.19 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 13 ust. 1właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymywaniem części wspólnych. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 14 tej ustawy, składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżące konserwację,

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie w/w kosztów zarządu , właściciele lokali uiszczane zaliczki w formie bieżących opłat ( art. 15 ust. 1 cyt. ustawy o własności lokali). Istotą wspólnoty mieszkaniowej jest gromadzenie tych środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie z nich niezbędnych opłat dla utrzymania lokali w należytym stanie. Ponieważ zaliczki uiszczane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz na fundusz remontowy, nie pochodzą z działalności gospodarczej wspólnoty, ale z wpłat właścicieli, stanowią dla wspólnoty przychód podatkowy w dacie ich otrzymania ( art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). W żadnym przypadku nie jest to przychód należny, o którym stanowi art. 12 ust. 3 tej ustawy, ponieważ nie pochodzi on z działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z przedstawionego przez Wspólnotę stanu faktycznego, należne od właściciela lokalu użytkowego kwoty na pokrycie kosztu zarządu nieruchomością wspólną, Wspólnota zaliczyła do przychodów należnych, zaś z tytułufunduszu remontowego - nie uznała za przychody należne. Następnie, w związku z faktem, że właściciel lokalu nie uregulował tych należności , Wspólnota umorzyła je, i obecnie pyta, czy może zaliczyć wartość umorzonego zadłużenia do kosztów uzyskania przychodów.

Tut. organ stwierdza, że działanie takie jest nieprawidłowe, ponieważ jak wyżej wyjaśniono, przychody z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także z tytułu funduszu remontowego, w ogóle nie sa przychodem należnym, o którym mowa w w/w art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przychody z tych tytułów powinny być zaliczone do przychodów podatkowych Wspólnoty dopiero w momencie ich faktycznego otrzymania

Dlatego też nieściągalność w/w należności i skutki podjętych w związku z tym działań, np. umorzenie zadłużenia, nie maja i nie mogą mieć wpływu na rachunek podatkowy Wspólnoty. Uwzględnione w nim powinny być natomiast w dacie poniesienia, odpowiednio udokumentowane koszty z tytułów określonych w art. 14 ustawyo własności lokali oraz, jeżeli egzekucja zadłużenia jednak przyniesie skutki, po stronie przychodów powinny znaleźć się faktycznie uzyskane kwoty w dacie ich otrzymania.

W świetle powyższego postanowiono jak w sentencji.Niniejsza decyzja interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Spółkę i stanu prawnego obowiązującego w czasie zaistnienia opisanej sytuacji. Zawarta w niej interpretacja nie jest wiążąca dla Jednostki, jednakże jest ona wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej.Na niniejsza decyzję, na podstawie art. 220, 221 i 223 ustawy Ordynacja podatkowa, służy prawo wniesienia odwołania do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji.