Pytanie:

Jak należy ustalić i który dochód Wspólnoty Mieszkaniowej stanowi podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych ?

Wnioskiem z dnia 28.06.2007r. (wpływ 29.06.2007r.) Nr L dz. N G/26/07 z dnia 28.06. 2007r., Administracja Nieruchomościami XXXX zwróciła się do tutejszego Organu podatkowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, w którym przedstawiła następujący stan faktyczny:

1. Administracja Nieruchomościami XXXX działa w imieniu Wspólnot Mieszkaniowych, które pozostają w zarządzie zakładu.

2. Wspólnotę Mieszkaniową zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r., o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) tworzy ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Budynki w których wykupione są lokale to wg Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne ( KOB 11), a wykupione lokale to lokale mieszkalne jak i użytkowe. Właściciele lokali zgodnie z art. 13 ust. 1 w/w ustawy ponoszą koszty utrzymania lokalu oraz uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Utrzymanie nieruchomości wspólnej:Określenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera art. 14 ustawy o własności lokali. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z art. 12 ust. 2 cyt. ustawy służą:
- pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej,
- wpłaty właścicieli na wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Każdy właściciel ponosi wydatki w stosunku do posiadanych udziałów.
Na pokrycie kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), których wysokość ustala w formie uchwał Wspólnota Mieszkaniowa (art. 22 ust. 1 pkt 3, ustawy o własności lokali).Okresem rozliczeniowym Wspólnoty Mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali) i za ten okres podlegają rozliczeniu z właścicielami przychody i opłaty Wspólnoty Mieszkaniowej (zaliczki właścicieli, pożytki z części wspólnej) z kosztami rzeczywistymi utrzymania części wspólnej nieruchomości.

Wspólnota Mieszkaniowa ma następujące przychody:

· zaliczki wpłacone przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
· zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
· z wynajmu innych pomieszczeń części wspólnej nieruchomości (pralni, suszarni, komórek itp.)
· z wynajmu powierzchni pod reklamy umieszczane na budynkach,
· z dzierżawy terenu przyległego do budynku (części nieruchomości gruntowej ),
· otrzymane odsetki wpłacone przez właścicieli lokali mieszkalnych od należności nie regulowanych w terminie,
· otrzymane odsetki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych od należności nie regulowanych w terminie,
· odsetki wpłacane przez najemców i dzierżawców od należności nie regulowanych w terminie,
· odsetki naliczane przez banki od środków na rachunkach bankowych,
·odzyskane koszty windykacji należnych opłat (sądowe, komornicze),
· odszkodowania wpłacane przez ubezpieczycieli za szkody w części wspólnej nieruchomości (z polis ubezpieczeniowych)
· zaliczki na pokrycie kosztów mediów (energia na potrzeby co, cw, woda, odbiór nieczystości stałych i płynnych , tip.).

Koszty ponoszone przez Wspólnotę Mieszkaniową to:

· koszty dotyczące utrzymania nieruchomości (remonty dachu, elewacji, instalacji, przeglądy techniczne, konserwacje, utrzymanie czystości, energia elektryczna w części wspólnej, koszty zarządu, ubezpieczenia nieruchomości, itd.),
· zakup mediów (energia na potrzeby co, cw, woda, wywóz nieczystości stałych i płynnych), których zasady rozliczenia regulują odrębne przepisy;
· w odniesieniu do wywozu nieczystości stałych ich rozliczenie ustala Wspólnota Mieszkaniowa.

Różnice pomiędzy ustalonymi opłatami zaliczkowymi za media, a kosztami rzeczywistymi podlegają rozliczeniu w okresach rozliczeniowych z właścicielami lokali (zwrot nadpłaty właścicielom w przypadku gdy zaliczki są wyższe od kosztów lub dopłata przez właścicieli gdy koszty są wyższe od ustalonych zaliczek).

Nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 16 listopada 2006r. (Dz. U. Nr 217, poz. 1589) w art. 17 ust. 1 dodany został pkt 44, w którym ograniczono zwolnienia m.in. Wspólnot Mieszkaniowych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej do dochodów uzyskiwanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest ustawowej definicji ,,gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co utrudnia ocenę, które z przychodów uzyskiwanych przez Wspólnotę Mieszkaniową należy zaliczyć do przychodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a które do pozostałych przychodów. Rozdział przychodów ma bezpośredni związek z właściwym rozliczeniem kosztów, tj. na koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i na koszty pozostałej działalności, a tym samym na właściwe ustalenie dochodu z poszczególnych źródeł.Kolejnym problemem jest sprawa rozliczenia kosztów uzyskania przychodów w świetle postanowień art. 15 ust. 2 i 2 a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stanowisko podatnika:

Administracja Nieruchomościami Łódź - Polesie ,,Zielony rynek działając w imieniu Wspólnot Mieszkaniowych uważa, że:

1. W odniesieniu do przychodów:

- zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali zarówno mieszkalnych jak i użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej należy zaliczyć do gospodarki zasobami mieszkaniowymi - zaliczki podlegają rozliczeniu w okresach rocznych,
- przychody z wynajmu innych pomieszczeń części wspólnej nieruchomości (pralni, suszarni, komórek, tip.) - jeżeli wynajęte pomieszczenie jest dla mieszkańca (lokalu mieszkalnego) jako pomieszczenie gospodarcze, dodatkowa komórka , należy zaliczyć do gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli powierzchnia wynajęta jest na inne cele jako przychody uzyskane z innej działalności,
- przychody z wynajmu pod reklamy umieszczone na budynkach jako przychody uzyskane z innej działalności,
- przychody z dzierżawy terenów jako przychody uzyskane z innej działalności,
- otrzymane odsetki wpłacone przez właścicieli zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych oraz koszty windykacji należnych opłat (sądowe, komornicze) jako przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
- otrzymane odsetki wpłacone przez najemców jak i dzierżawców oraz odzyskane koszty windykacji opłat (sądowe, komornicze) - z tytułu zaliczonych przez podatnika do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi również jako przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, z innych tytułów (nie zaliczonych przez podatnika do gospodarki zasobami mieszkaniowymi ) jako przychody uzyskane z innej działalności,
- odszkodowania wypłacone przez ubezpieczyciela za szkody w części wspólnej nieruchomości ( z polisy ubezpieczeniowej) jako przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
- odsetki naliczone przez banki od środków na rachunkach bankowych jako przychody z innej działalności.

2. W odniesieniu do kosztów:

Sposób podziału kosztów na koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód nie podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł w odniesieniu do:
- kosztów zakupu mediów z uwagi na fakt, że odrębne przepisy regulują zasady ich rozliczania zatem dla celów podatkowych zasady te również winny być zachowane,
- w odniesieniu do kosztów utrzymania nieruchomości:

· ze względu na fakt, że zaliczki (przychody) wpłacane przez właścicieli zalicza podatnik do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, koszty również winny być zaliczone do kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi,
· prowizji i kosztów bankowych, ponieważ przyjęte zostało, że odsetki naliczone przez bank zalicza się do pozostałych przychodów,
- kosztów bezpośrednich związanych z utrzymaniem wynajmowanych przez Wspólnotę części wspólnych nieruchomości (pralni, suszarni, komórek, itp.) na cele innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi,
- kosztów bezpośrednich związanych z dzierżawą terenów , gdyż przychody z dzierżawy zaliczono do przychodów z innej działalności,
- koszty windykacji opłat ( sądowe, komornicze) od najemców i dzierżawców, od których przychody zostały przez podatnika zaliczone do innej działalności.

Po przeanalizowaniu przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Polesie dokonując oceny stanowiska zajętego przez Stronę informuje, iż:

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Z przepisu tego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, zatem na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych podlega przepisom tej ustawy.

Wspólnoty mieszkaniowe z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca o czym stanowi przepis art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903). Zakres wydatków, które jako najczęściej występujące mogą składać się na koszty zarządu nieruchomością wspólną określony został w przepisie art. 14 powołanej ustawy o własności lokali. Zgodnie z jego brzmieniem na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Czynności polegające na realizowaniu wyżej wymienionych opłat, tj. czynności ściągania od członków wspólnoty kwot na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oraz wykonywanie przez zarząd innych obowiązków nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 ustawy z 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U z 2004r. Nr 173, poz. 1807).

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy pdop przychodami są m.in. otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest tutaj źródło pochodzenia tych, środków tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości bądź otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jej przychód. Dotyczy to również uiszczonych przez jej członków zgodnie z art. 15 ww. ustawy o własności lokali zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu, o których mowa w art. 14 tej ustawy. Przedmiotowe zaliczki są więc dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem podatkowym. Jednocześnie do wpłat tych, nie ma zastosowania przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy pdop, gdyż nie są to zaliczki na poczet dostaw towarów czy usług, które zostaną wykonane w następnych okresach, lecz zaliczki na pokrycie ponoszonych przez wspólnotę kosztów. Przychody Wspólnoty Mieszkaniowej mogą również stanowić odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych, odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej członków, jak również odszkodowania, dotacje czy subwencje. W odniesieniu do tych kategorii przychodów zastosowanie znajduje art. 12 ust. 1 ustawy pdop określający, że przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe.

Z kolei kosztami podatkowymi, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy pdop, w przypadku wspólnoty będą wszelkie wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz związane z utrzymaniem lokali. Jeżeli po potrąceniu od uzyskanego przychodu kosztów jego uzyskania powstanie dochód, to dochód ten zgodnie ze zmianami od 01.01.2007r., na zasadach określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych będzie zwolniony z opodatkowania o ile uzyskany zostanie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Do dnia 31.12.2006r., na podobnych zasadach obowiązywał przepis art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy pdop, pierwotnie uchylony z dniem 01.01.2004r., a ustawą z dnia 18.11.2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 254, poz. 2533) w art. 2 przedłużono czas obowiązywania tego przepisu do dnia 31.12.2006r. Ustawa o pdop nie zawiera definicji zasobu mieszkaniowego. W związku z tym należy odwołać się do wykładni językowej ustalając znaczenie normy na podstawie reguł językowych korzystając z pomocy słowników.Definicja mieszkania (wg Encyklopedii - Wydawnictwo PWN) określona jest jako zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych , mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego.

Definicje zasobu mieszkaniowego zawierają inne ustawy, które również ograniczają to do pomieszczeń typowo mieszkalnych i pomocniczych.

Zgodnie z § 3 pkt 9 i 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r. Nr 75, poz. 690 ze zm.), ilekroć w rozporządzeniu mowa o:

- mieszkaniu - należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego,
- lokalu użytkowym - należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.
Lokale użytkowe nie korzystają ze zwolnienia stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 4m gdyż nie stanowią zasobu mieszkaniowego.

Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów Znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006 r. przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć:

1) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami jak w szczególności:
- dźwigi osobowe i towarowe;
- aparaty do wymiany ciepła;
- kotłownie, hydrofornie wbudowane;
- klatki schodowe,
- strychy, piwnice, komórki;
- garaże miejsca parkingowe

2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej;
- kotłownie i hydrofornie wolno stojące;
- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno remontowe;

3) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:
- zbiorniki - doły gnilne, szamba;
- rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej;
- sieci elektroenergetyczne i telefoniczne;
- budowle inżynieryjne;
- budowle komunikacyjne, jak drogi osiedlowe, ulice, chodniki;
- inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami) obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Natomiast, opodatkowaniu tym podatkiem będą podlegały: dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej - bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.Opodatkowaniu podlegać będą zatem dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Należy zauważyć, żeza okres sprawozdawczy należy uznać miesiąc - dla określenia wielkości zaliczek na podatek dochodowy oraz rok podatkowy - dla określenia zobowiązania podatkowego za ten rok. Podatnicy, którzy wybrali kwartalne wpłaty zaliczek mają obowiązek w terminie do 20 drugiego miesiąca roku podatkowego zawiadomić w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o wyborze tej metody - zgodnie z art. 25 ust. 1 pkt 1e ustawy pdop.

W świetle powyższego po przeanalizowaniu stanu faktycznego i obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Polesie informuje, iż: zgodnie z powyższymi przepisami stanowisko jednostki przedstawione we wniosku jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14 a § 1 wyżej wymienionej ustawy Ordynacja podatkowa niniejsze postanowienie zawiera interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego dla opisanego przez Jednostkę w przedmiotowym wniosku stanu faktycznego i w stanie prawnym obowiązującym na dzień wydania postanowienia.
Niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia na podstawie art. 14 b § 1 i § 2 w/w ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa.