Pytanie:

Czy dochody za wynajem pomieszczeń wspólnych Wspólnot Mieszkaniowych zwanych pożytkami (garaże, strychy, piwnice) są zaliczane do zasobów mieszkaniowych, a tym samym zwolnione od podatku?

W kwestii zaliczenia pomieszczeń wspólnych do zasobów mieszkaniowych Minister Finansów nie wydał stosownego rozporządzenia, jedynie przesłał pismo do Ministra Budownictwa. Dochody z wynajmu pomieszczeń wspólnych zwanych pożytkami (garaże, strychy, piwnice w budynku mieszkalnym) zgodnie z uchwałą właścicieli lokali dotychczas zwiększały fundusz remontowy Wspólnoty. Pomieszczenia wynajmowane są osobom trzecim, a nie właścicielom lokali. Wynajmowane pomieszczenia przeznaczone są na n/w cele:- piwnica - na zakład fryzjerski,- strych - na lokal mieszkalny,- piwnica - na magiel.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dn. 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity z 2005r. Dz. U. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 22.01.2007r., stwierdza, iż dochody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z najmu pomieszczeń wspólnych (garaży, strychów i piwnic) osobom trzecim, na cele użytkowe związane z prowadzoną działalnością usługową, nie wiążące się funkcjonalnie z korzystaniem z lokalu mieszkalnego, nie stanowią dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 roku, Nr 54, poz. 654 ze zm.). Natomiast dochody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z wynajmu strychu na cele mieszkalne korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 roku, Nr 54, poz. 654 ze zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegają jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez wspólnoty mieszkaniowe składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te skalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno koszty utrzymania lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji).

Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż garaże, strychy i piwnice, znajdujące się w budynku mieszkalnym, mieszczą się w pojęciu "zasoby mieszkaniowe", o ile służą mieszkańcom lokali mieszkalnych w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych i wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem, dla którego zostały wybudowane. Natomiast w sytuacji, gdy w/w pomieszczenia wynajmowane są osobom trzecim na cele użytkowe związane z prowadzoną przezeń działalnością usługową, a zatem gdy wykorzystywanie tych pomieszczeń nie ma funkcjonalnego związku z korzystaniem z lokalu mieszkalnego, dochody z tytułu ich najmu nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie korzystają z w/w zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych - bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Natomiast strych zaadoptowany na lokal mieszkalny wchodzi w skład zasobu mieszkaniowego Wspólnoty, a dochody uzyskane z jego wynajmu korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.