Pytanie:

Czy kwota 446 669,73 zł będąca kwotą odpłatnego nabycia nieruchomości przy sprzedaży stanowi koszt uzyskania przychodu ?

W dniu 21.06.2006r. do tut. organu wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji odnośnie zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych w przedstawionej indywidualnej sprawie, uzupełnione pismem z dnia 09.08.2006r.

Poprzednik prawny Spółki z o.o.nabył nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w Łodzi, oznaczonego na mapie geodezyjnej jako działka nr 90, o powierzchni 31406 m2, objętego księgą wieczystą oraz odpłatnie nabył prawo własności trzech budynków znajdujących się na tym gruncie, przy czym wzniesienie tych budynków nie zostało sfinansowane przez poprzednika prawnego podatnika. Prawo własności pozostałych budynków wzniesionych ze środków własnych i kredytu wnioskodawcy, nabyte zostało przez poprzednika prawnego podatnika, nieodpłatnie. Wskazane zdarzenia prawne nastąpiły z mocy art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1990r. Nr 79, poz. 464) oraz art. 236 § 1 kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), co wynika z decyzji Wojewody Łódzkiego.

Na podstawie tej decyzji poprzednik prawny podatnika został również zobowiązany do zapłaty kwoty 4.581.231.958 zł (słownie: cztery miliardy pięćset osiemdziesiąt jeden milionów dwieście trzydzieści jeden tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt osiem 00/100)- przed denominacją, tytułem ceny odpłatnego nabycia prawa własności budynków znajdujących się na gruncie, których wzniesienia nie sfinansował. Należność powyższa miała zostać zapłacona przez poprzednika prawnego podatnika w ratach kwartalnych płatnych przez okres dziesięciu lat. Pierwsza rata w kwocie 114.534.658 (słownie: sto czternaście milionów pięćset trzydzieści cztery tysiące sześćset pięćdziesiąt osiem 00/100) zł - przed denominacją miała zostać zapłacona w terminie do 30 września 1991r. Z decyzji wynikało również, że do rat będą doliczane odsetki ustawowe.

W dniu 28 kwietnia 1999r. zawarto umowę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, na mocy której - w wyniku komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego powstała spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Łodzi.

Aktem notarialnym podatnik zawarł z inną Sp. z o.o. umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w Łodzi, stanowiącej działkę gruntu wraz z prawem własności budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość, za cenę 2 091 000,00 (dwa miliony dziewięćdziesiąt jeden tysięcy) zł. Zgodnie z ustaleniami stron umowy sprzedaży cena sprzedaży została pomniejszona o kwotę 446 669,73 zł (czterysta czterdzieści sześć tysięcy sześćset sześćdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt trzy grosze), stanowiącą wartość hipoteki ustanowionej na rzecz Skarbu Państwa z tytułu odpłatnego nabycia prawa własności budynków. Na tle przedstawionego stanu faktycznego powstała wątpliwość czy kwota 446 669,73 (słownie czterysta czterdzieści sześć tysięcy sześćset sześćdziesiąt dziewięć) będąca kwotą odpłatnego nabycia nieruchomości przy sprzedaży stanowi koszt uzyskania przychodu.

Zdaniem pytającego z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku powstaje koszt uzyskania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych w wysokości 446 669,73 zł z tytułu odpłatnego nabycia przez podatnika prawa własności budynku określonej decyzją Wojewody (z uwzględnieniem denominacji), która wynika z różnicy między ceną odpłatnego nabycia budynków, określoną w decyzji z 1991r. w wys. 458 123,20 zł, a zapłaconą pierwszą ratą kwartalną w wys. 11 453,47 zł

Przedstawiony stan faktyczny regulują poniższe przepisy:

• art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a i b nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów oraz innych środków trwałych, ale wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych bez względu na czas ich poniesienia.

Ponadto z przepisu zawartego w art. 16c pkt 1 w/cyt ustawy wynika, że amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. W związku z tym odpisy amortyzacyjne dokonywane od prawa wieczystego użytkowania gruntów nie będą kosztem uzyskania przychodu.

Artykuł 16h ust. 1 pkt 1 ustawy wskazuje okres, w którym podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych. Zgodnie z nim odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 16k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji, z zastrzeżeniem art. 16e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 16 ust. 1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Uwzględniając powyższe,dochodem Spółki ze sprzedaży nieruchomości (budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntów) będzie przychód pomniejszony o faktycznie poniesione wydatki na ich nabycie i koszty ustalone zgodnie z w/w przepisami.

W piśmie będącym odpowiedzią na wezwanie stanowiącym uzupełnienie do wniosku wyjaśniono, iż do rozliczenia sprzedaży nieruchomości przyjęto kwotę 446 669,73 i jest to kwota stanowiąca różnicę między ceną odpłatnego nabycia budynków, określona w decyzji z 1991r. w wysokości 458 123,20 zł (po denominacji ), a zapłaconą pierwszą ratą kwartalną w wysokości 11 453,47 zł (po denominacji). Przy czym w przedłożonej przez Jednostkę dokumentacji brak jest potwierdzenia dokonanej zapłaty. Ponadto na pytanie czy nabyte budynki były amortyzowane i jeśli tak to dlaczego Spółka nie uwzględniła kosztów amortyzacji przy dokonywaniu rozliczenia sprzedaży nieruchomości odpowiedziano jedynie, iż " budynki są amortyzowane." - nie ustosunkowując się do pozostałej części pytania.

W świetle przytoczonych przepisów prawa stanowisko zaprezentowane przez Spółkę w rozpatrywanym wniosku należy uznać za nieprawidłowe, gdyż prawidłowa kwota kosztów uzyskania przychodów to kwota wynikająca z decyzji Wojewody Łódzkiego pomniejszona o odpisy amortyzacyjne.

Podkreślić należy, że podana interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Spółkę z o.o. we wniosku z dnia 21.06.2006r. uzupełnionym pismem z dnia 09.08.2006r. i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.