Pytanie:

Czy zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali we Wspólnocie na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), są przychodami o których mowa w art. 12 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), a koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, są kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Na mocy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Wspólnotę Mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości przy ul. ... Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, a co za tym idzie, nie posiada własnego majątku. Zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie ustawy o własności lokali (pogląd taki jest prezentowany m.in. w: Roman Dziczek, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2004 r. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, komentarz do art.6, wydanie II oraz Alfred Gola, komentarz do art. 6 ustawy o własności lokali w: Nieruchomości, Warszawa 1999 - 2004, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis). Środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej nie stają się w żadnej chwili własnością Wspólnoty. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w takiej wysokości, jaka wynika z planowanych kosztów i ich udziału w nieruchomości. Wypełniają w ten sposób określony w art.12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 tej ustawy obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz utrzymania własnych lokali. Na mocy art. 17 ustawy o własności lokali Wspólnota Mieszkaniowa opłaca wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych w takim zakresie, w jakim zbiorczo, dla wszystkich właścicieli lokali zakupowane są woda i energia cieplna. Po zakończeniu roku kalendarzowego Wspólnota Mieszkaniowa przedkłada właścicielom lokali rozliczenie z zebranych środków i poniesionych wydatków polegające na wyliczeniu, w jakiej części wydatków Wspólnoty partycypuje każdy z jej członków.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dn. 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity z 2005r. Dz. U. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 05.06.2006r., stwierdza, iż zaliczki wpłacone przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej są przychodami Wspólnoty, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), zaś koszty utrzymania nieruchomości wspólnej stanowią koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Stosownie do art. 15 ust. 1 powołanej wyżej ustawy o własności lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Natomiast w świetle art. 14 tej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W myśl art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przepisy ustawy mają zastosowanie do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek niemających osobowości prawnej, z zastrzeżeniem ust. 1 i 3.

Wspólnota mieszkaniowa funkcjonująca na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa mieści się zatem w kręgu podmiotów podlegających podatkowi dochodowemu od osób prawnych, wskazanych w cyt. wyżej art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Oznacza to, iż wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Bez znaczenia jest źródło ich pochodzenia - czy zostały uzyskane jako pożytki z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny sposób. Dotyczy to również uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu, do których należą m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, wydatki na utrzymanie porządku i czystości itp.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Zatem w przypadku wspólnoty mieszkaniowej kosztami podatkowymi będą w pierwszym rzędzie wszelkie wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty eksploatacyjne.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów to różnica jest stratą.

Należy zaznaczyć, iż dochody wspólnot mieszkaniowych, na mocy postanowień art. 2 ustawy z dnia 18.11.2004 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 254, poz. 2533), do dnia 31.12.2006 r. korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w art. 17 ust.1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu przed zmianą wprowadzoną ustawą z dnia 12.11.2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1957). Zatem w 2006r. wolne od podatku dochodowego są dochody wspólnot mieszkaniowych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Reasumując w przedstawionym stanie faktycznym zaliczki wpłacane przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej stanowią przychód podatkowy Wspólnoty, zaś ponoszone przez Wspólnotę koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, są kosztami uzyskania przychodów.

Natomiast odnosząc się do powołanych przez Wspólnotę we własnym stanowisku przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zastrzec należy, iż niektóre powołane zostały nieadekwatnie do przedstawionego stanu faktycznego. Mianowicie przepis art. 14 tej ustawy definiuje przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, co nie ma miejsca w przedstawionym stanie faktycznym i nie jest objęte przedmiotowym zapytaniem, z kolei przepisy następujące bezpośrednio po art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawierają m.in. katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów oraz zasady amortyzacji. Ponadto pismo Ministerstwa Finansów, na które powołuje się Wspólnota, odnosiło się do pojęcia obrotu w rozumieniu art. 15 nie obowiązującej już ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.). Wobec powyższego postanowiono jak w sentencji.