Pytanie:

Czy przychód uzyskany w 2003r. ze sprzedaży lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od zryczałtowanego podatku dochodowego w przypadku, gdy został przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego w 1999r. na sprzedany lokal ?

Pytanie Podatniczki: czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od zryczałtowanego podatku dochodowego, kiedy został przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedany lokal ?

Stanowisko Podatnika: kwota, która została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego korzysta ze zwolnienia, a jedynie różnica uzyskanego ze sprzedaży przychodu podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Dokonując wnikliwej analizy przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego jak i obowiązujących w tym zakresie źródeł prawa w 2003r, Naczelnik Urzędu Skarbowego zważył , co następuje:

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tekst jednolity :Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami ? odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. ?a? ? ?c?- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika jednoznacznie, że źródłem przychodów, m. in. jest zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z kolei art. 19 ust. 1 cyt. w. ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, lub praw majątkowych w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Na podstawie art. 28 przedmiotowej ustawy podatek od przychodu z wyżej wymienionych tytułów ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego , właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) cytowanej ustawy.

Jednocześnie w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. ?a? ? ?c? ustawy z pewnymi zastrzeżeniami:

• w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

-budynku mieszkalnego lub jego części,
-lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
-spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
-gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz
-na budowę, rozbudowę, albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,

• w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.

Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt. 32 wynika, że wyliczenie zawartych w nim tak zwanych wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), a nie przykładowy. Zgodnie z wypracowanym przez orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i utrwalonym poglądem, przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania powinny być interpretowane ściśle , z wyłączeniem wykładni rozszerzającej.

Z dyspozycji tego przepisu wynika jednoznacznie, że aby przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) były zwolnione od podatku dochodowego winny być przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika określonych w tym, że przepisie tj. art. 21 ust. 1 pkt. 32.

W przedmiotowej sprawie część przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania Podatniczka przeznaczyła na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu 20 września 1999r. za który nabyła sprzedane mieszkanie.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, w części wydatkowanej na spłatę zaciągniętego kredytu podlega zwolnieniu, o ile zostaną spełnione łącznie poniższe warunki; kredyt został:

• zaciągnięty na cele, określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit.a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r., jednak nie wcześniej niż 24 miesiące przed dniem uzyskania przychodów z tej sprzedaży.
• pobrany w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny jak i prawny znajdujący zastosowanie w przedmiotowej sprawie stwierdza się, iż uzyskany przez Panią przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na spłatę zaciągniętego kredytu na zbyty w dniu 31 lipca 2003r. lokal, nie korzysta ze zwolnienia na podstawie przytoczonego wyżej przepisu, bowiem kredyt ten zaciągnięto w terminie wcześniejszym niż 24 miesiące przed dniem sprzedaży lokalu mieszkalnego. W związku, z tym tut. Organ podatkowy nie zgadza się z Pani stanowiskiem, że kwota, która została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego korzysta ze zwolnienia, a jedynie różnica uzyskanego ze sprzedaży przychodu podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. - z tego powodu, że kredyt ten zaciągnięty został w terminie wcześniejszym niż 24 miesiące przed dniem sprzedaży lokalu mieszkalnego.