Pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży budynku pomniejszony o kredyt zaciagnięty na zakup tego budynku będzie zwolniony od opodatkowania jeżeli przeznaczony zostanie na zakup mieszkania po złożeniu stosownego oswiadczenia?

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2002 r. zakupił Pan prawo wieczystego użytkowania działki gruntu położonego w Olsztynie, oraz stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, tj. budynek galerii posadowiony na ww. gruncie. Nabycia dokonał Pan po części ze środków własnych, po części z kredytu. Twierdzi Pan, iż był to kredyt mieszkaniowy. Nabyty budynek galerii wykorzystywał Pan na własne cele mieszkaniowe oraz na prowadzoną własną działalność gospodarczą (opodatkowaną w formie karty podatkowej).

W związku z ww. działalnością gospodarczą nie prowadził Pan ewidencji środków trwałych. Aktualnie nadal mieszka Pan w tym budynku, zaś działalność gospodarczą prowadzi najemca.

Obecnie zamierza Pan sprzedać ww. budynek i kupić mieszkanie. Pyta Pan w jakiej wysokości oraz od jakiej kwoty (przychodu, dochodu) w przypadku sprzedaży ww. budynku będzie Pan zobowiązany uiścić podatek?

Zdaniem Pana opodatkowaniu podlegał będzie przychód ze sprzedaży po pomniejszeniu go "o kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na zakup tego budynku". Ponadto zastosowanie będzie też miał przepis podatkowy zwalniający w/w przychód od opodatkowania, jeżeli zostanie wydatkowany na zakup mieszkania w okresie dwóch lat od sprzedaży, po złożeniu stosownego oświadczenia.

W przedstawionym wyżej stanie, faktycznym, w przypadku sprzedaży w 2005 r. przedmiotowego budynku galerii zastosowanie będą miały przepisy art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" lub "e" w związku z art. 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.).

W myśl art. 19, ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 (m. in. nieruchomości lub ich części, prawa wieczystego użytkowania gruntów), jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np.: koszty wyceny, spisania umowy notarialnej, pośrednictwa itd. zapłacone przez sprzedającego. Powyższe oznacza, iż przychodu ze sprzedaży nie można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (np. o zaciągnięty kredyt), a jedynie o w/w koszty odpłatnego zbycia, tj. o koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą nieruchomości a nie jej nabyciem.

Stosownie do postanowień art. 28 ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a"-"c" nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1 ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a" - "c", którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" lub lit. "e".

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" lub lit. "e", podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
   
   

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklaracje według ustalonego wzoru.

Ponadto przywołany wyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a", oraz "e" stanowi, że zwolnione od opodatkowania podatkiem dochodowym są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a"-"c" z zastrzeżeniem ust. 2 i 2 a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. "a", w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższego wynika, że jeżeli dokona Pan odpłatnego zbycia - sprzedaży w/w budynku galerii przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (2002 r.) i przychód ten wydatkowany zostanie w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży budynku na któryś z celów mieszkaniowych wymienionych w c/w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" ustawy np.: na zakup mieszkania, przychód ten, co do zasady podlegający opodatkowaniu, zwolniony będzie od opodatkowania 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Brak jest podstaw do zwolnienia od opodatkowania przychodu w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu a także odsetek od tego kredytu, gdyż kredyt ten nie został zaciągnięty został na zakup budynku mieszkalnego, a na budynek galerii.

W myśl art. 14b § 1 i 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika (...). Jest natomiast wiążąca dla organów podatkowych i organu kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy do czasu jej zmiany lub uchylenia w drodze decyzji.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Interpretacja niniejsza traci moc w momencie zmiany stanu prawnego.

Na niniejsze postanowienie przysługuje prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.

Stosownie do postanowień art. 222 Ordynacji podatkowej zażalenie na niniejsze postanowienie powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.

Na zażalenie winna być wniesiona opłata skarbowa.