Pytanie:

Jakie są skutki podatkowe umowy użyczenia nieruchomości wynajmowanej przez osoby fizyczne?

Co do zasady w małżeństwie panuje ustrój wspólności majątkowej. Przepis art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi iż z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa). Małżonkowie mogą umownie tę wspólność rozszerzyć, ograniczyć bądź wyłączyć. W razie umownego wyłączenia wspólności każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później; zarządza i rozporządza całym swoim majątkiem samodzielnie (rozdzielność majątkowa) - zgodnie z art. 51 k.r.o. A zatem z chwilą zniesienia ustawowej wspólności majątkowej między małżonkami powstaje rozdzielność majątkowa jako odtąd obowiązujący małżonków ustrój majątkowy.

Biorąc pod uwagę opisana sytuację Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków Nowa Huta wyjaśnia, iż umowa użyczenie zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) jest umową nazwaną, gdzie użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Co do zasady, umowa użyczenia niesie za sobą skutki podatkowe dla obu stron umowy. Biorący rzecz w używanie otrzymuje świadczenie, którego wartość stanowi dla niego przychód, natomiast jeśli przedmiotem świadczenia jest nieruchomość, to również dający rzecz w używanie otrzymuje przychód w postaci tzw. wartości czynszowej zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14/2000, poz. 176 ze zm.).

Jednakże ust. 2 powołanego przepisu stanowi, że jeżeli właściciel nieruchomości używa jej na własne potrzeby lub potrzeby członków rodziny (...) nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, a wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.

Ponieważ ustawodawca nie sprecyzował, o jakie potrzeby tu chodzi (w szczególności nie ma mowy o potrzebach ,,osobistych") można przyjąć, że możliwe jest także wykorzystanie przez członka rodziny nieruchomości na potrzeby związane z najmem.

W świetle powołanych przepisów należy zatem stwierdzić, iż w wyniku odstąpienia Panu przez żonę części nieruchomości nie powstanie u Pana przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Nadmienia się jednocześnie, iż w opisanej przez Pana sytuacji nie będą miały zastosowania przepisy zawarte w art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o pdof, na które powołuje się Pan we wniosku.

Powołane przepisy dotyczą sytuacji, gdy podatnik uzyskuje przychody z działalności gospodarczej. A zatem gdy umowy najmu zawierane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tj; najem figuruje we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej.

Przychody uzyskiwane z tytułu najmu stanowią wtedy przychód z działalności gospodarczej o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o pdof.

Z opisanego przez Pana stanu faktycznego wynika, że najem nieruchomości zakupionej wspólnie z żoną będzie prowadzony nie w ramach działalności gospodarczej lecz przez osobę fizyczną, a zatem będą miały zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 6 w związku z art. 16 ust. 1 -2 ustawy o pdof.

Należy zaznaczyć, że umowne uzgodnienie korzystania z rzeczy wspólnej jest szczególnie pożądane gdyż usuwa źródła ewentualnych konfliktów. Najbardziej zaś przydaje się w przypadku rzeczy, które dla współposiadania wymagają zgodnego współdziałania zainteresowanych współwłaścicieli.

W zakresie naliczania odpisów amortyzacyjnych stwierdza się co następuje:

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że nieruchomość została zakupiona jako współwłasność z żoną. Zgodnie z definicją zawartą w art. 195 k.c ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy prawo własności rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Współwłasność jest prawem, składającym się z udziału poszczególnych współwłaścicieli. Trzeba więc uwzględnić konieczny udział każdego ze współwłaścicieli w uprawnieniach do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą. Każdy zatem ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W konstrukcji stosunku współwłasności żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie określonej części rzeczy. Przeciwnie każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem innych współwłaścicieli. A zatem w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym nie możemy mówić o inwestycji w obcym środku trwałym.

Gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości w jakiej pozostaje udział podatnika we współwłasności tego składnika majątku w myśl art. 22g ust. 11 cyt. ustawy o podatku dochodowym. Za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania (...) a w szczególności koszty opłat notarialnych, skarbowych, prowizji (...) zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 cyt. ustawy o pdof.

W myśl art. 22g ust. 17 ww ustawy ,,jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, adaptacji (...) wartość początkową tych środków ustaloną zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie. Wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej środka trwałego.

W związku z powyższym podstawą do naliczania odpisów amortyzacyjnych, od części nieruchomości która stanowi Pana udział we współwłasności będzie wartość początkowa nieruchomości ustalona w oparciu o cenę zakupu powiększoną o koszty zakupu, oraz sumę dokonanych przez Pana nakładów na ulepszenie i modernizację całej nieruchomości.

Informuje się, że w dacie wydania postanowienia nie toczyło się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa, postępowanie przed sądem administracyjnym.

Powyższa interpretacja:
- dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Traci swoją moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących,
- nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.

Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Nowa Huta w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.