Pytanie:

Czy wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego?

Zgodnie z art. 14 a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze w związku ze złożonym w dniu 22.09.2004r. przez Pana zapytaniem informuje:

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit b ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2002r. źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tak więc z chwilą sprzedaży w 2002r. przez Państwo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w 1999r. powstał u Państwa obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży, jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, przychód ustala organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej - art. 19 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 powołanej wyżej ustawy podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z artykułem 21 ust. 1 pkt 32 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a - c w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego , lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę, albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

W celu rozliczenia poniesionych wydatków w tut. urzędzie przedłożył Pan przedwstępną umowę kupna - sprzedaży z dnia dd.mm.2004r. zawartą w "zwykłej formie pisemnej" z firmą X. Przedmiotem niniejszej umowy jest sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu składającego się z działek nr xxx o powierzchni xxx m. kw. za kwotę xxx zł.

Z części I w/w umowy wynika, że strony umowy zobligowały się do dokonania wszelkich starań w celu zawarcia aktu notarialnego do 31.12.2004r. Natomiast w części III umowy firma X zobowiązała się do wybudowania na zakupionym gruncie domu.

Ponadto przedłożył Pan dowód wpłaty z dnia dd.mm.2004r. kwoty xxx zł na konto firmy X tytułem części ceny transakcji.

Zdaniem tut. organu podatkowego podstawowym warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit "a" tj. m.in. na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży nie wymagane jest natomiast, aby w tym czasie nastąpiło nabycie w/w rzeczy i praw na własność. Bowiem z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej a więc wykonania umowy przedwstępnej, dokonana wpłata zostanie zaliczona na poczet ustalonej ceny. Jeżeli więc wydatkowanie wspomnianego przychodu na uiszczenie przedpłaty nastąpiło w okresie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit "a" powołanej ustawy z dnia 26 lipca 1991r. to uzasadnione będzie uznanie że wystąpiły warunki do zastosowania przewidzianego w tym przepisie zwolnienia podatkowego. Warunki takie wystąpią również wtedy, gdy umowa sprzedaży zostanie zawarta po upływie dwóch lat , okres ten bowiem dotyczy daty wydatkowania przychodu na nabycie a nie daty jego faktycznego nabycia.

Zdaniem tut. organu podatkowego, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego przedłożone przez Pana dokumenty dają podstawę do zwolnienia uzyskanego przychodu pod warunkiem zawarcia umowy notarialnej.