Pytanie:

Czy uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczony na spłatę należności byłego współwłaściciela, oraz na remont nieruchomości podlegają opodatkowaniu ?

Stan faktyczny:

Podatnik w dniu 29.08.2002r. dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości oświadczając, że w terminie 2 lat przeznaczy uzyskany przychód na cele mieszkaniowe.

W dniu 3.03.2004r. postanowieniem sądu zniesiono współwłasność dotychczas zajmowanej nieruchomości - przeznaczoną na cele mieszkaniowe oraz lokal użytkowy wymagające remontu. Podatnik jako jeden z trzech współwłaścicieli, poprzez zniesienie współwłasności nabył ją na własność. Przez co zobowiązany został do spłaty należności współwłaścicielom w terminie 5 lat.

Środki uzyskane w 2002r. ze sprzedaży nieruchomości przeznaczył, w części na spłatę należności jednego ze współwłaścicieli oraz na remont nieruchomości.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) (w stanie prawnym obowiązującym w 2004r.) ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. "a" - "c" z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m. in.,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użyt-kowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na budowę rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. wynika, że ze zwolnienia od podatku dochodowego korzystają - z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziały w nieruchomości, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - uzyskane przychody, które to zostaną przeznaczone na powyższe cele mieszkaniowe.

W myśl postanowień art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Zatem więc, uzyskany w 2002r. przychód ze sprzedaży nieruchomości, który zostanie w terminie 2 lat od dnia sprzedaży w całości wydatkowany na spłatę należności byłych współwłaścicieli nieruchomości oraz remont nieruchomości podlega zwolnieniu, jednakże pod warunkiem, że spłata należności oraz remont odnosi się do udziału procentowego dotyczącego wyłącznie części mieszkalnej, a nie lokalu użytkowego.

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust, 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. to zgodnie z treścią art. 28 ust. 2 powołanej ustawy podatek ustalony w formie ryczałtu w wysokości 10% niewydatkowanego przychodu jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wraz z odsetkami naliczonymi:

• od terminu płatności określonego w art. 28 ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
• począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.