Istota interpretacji:

Czy przychód jaki uzyska Wnioskodawca z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów na rzecz Urzędu Miasta w związku z realizacją inwestycji drogowej będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy

• podatku od towarów i usług w zakresie sposobu udokumentowania oraz stawki podatku dla transakcji sprzedaży nieruchomości,

• podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów w związku z realizacją inwestycji drogowej.
  
  

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.), w związku z czym pismem z dnia 8 września 2011 r, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 8 września 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 13 września 2011 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 16 września 2011 r. (data wpływu 19 września 2011 r.), które nadane zostało w polskiej placówce operatora publicznego w dniu 16 września 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca od 1997 r. jest płatnikiem podatku VAT, w związku z prowadzeniem działalności. W latach 1997-1999 prowadził firmę. W kwietniu 1999 r. nabył wraz z żoną, na mocy umowy kupna-sprzedaży sporządzonej w Kancelarii Notarialnej, stare budynki łącznie z prawem użytkowania wieczystego gruntu. We wrześniu 1999 r., po przeprowadzeniu remontu i po adaptacji budynków, działalność firmy została przeniesiona z ul. X. na ul. Y. Wartość notarialna nieruchomości wraz z wartością poniesionych nakładów została wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy, której jedynym właścicielem jest Wnioskodawca.

Wraz z prężnym rozwojem firmy, budynki były sukcesywnie remontowane, ulepszane, przystosowywane do potrzeb działalności. Nakłady inwestycyjne na ulepszenie nieruchomości przez okres 11 lat znacznie przekroczyły ustawowe 30% wartości początkowej nieruchomości.

W ostatnich pięciu latach wydatki poniesione na ulepszenie budynku to:

• listopad 2006 r. - instalacja telekomunikacyjna - 3.285 zł,

• 2010 r. - utwardzenie gruntu pod halę magazynowa wziętą w leasing - 16.697,73 zł.

Łączna wartość inwestycji w ostatnich pięciu latach wynosiła zatem 19.982,73 zł, co nie stanowi absolutnie 30% wartości początkowej.

W związku z planowaną budową drogi Urząd Miasta wykupuje, na cele publiczne, całą nieruchomość wraz z prawem użytkowania gruntów. Wnioskodawca wraz z żoną jest zmuszony do jak najszybszej sprzedaży Firmy. Transakcja ta ma być sfinalizowana w połowie sierpnia bieżącego roku.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 16 września 2011 r., w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych Wnioskodawca wskazał, iż w efekcie przeniesienia własności nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, na rzecz Urzędu Miasta, w związku z planowaną budową drogi, uzyska przychód z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów na cele uzasadniające wywłaszczenie, stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedając wymienioną nieruchomość Urzędowi Miasta powinnyśmy wystawić fakturę VAT, jako Firma, stosując stawkę VAT zwolnioną, (mimo, że jest to współwłasność małżeńska)... Czy na umowę kupna-sprzedaży, której stroną ma być Wnioskodawca wraz z żoną, jako sprzedający...
2. Czy transakcja ta, w przypadku wystawienia faktury VAT, jest zwolniona z podatku od towarów i usług...
3. Czy transakcja ta podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych... Jeżeli tak, to w jakiej wysokości...
   
   

W uzupełnieniu wniosku z dnia 16 września 2011 r., Wnioskodawca dokonał zmiany pierwszych dwóch pytań, zadając następujące pytania:

1. Czy przy sprzedaży nieruchomości jako podstawę opodatkowania przyjąć połowę wartości nieruchomości (gdyż zakupiona została jako współwłasność małżeńska), czy też całą jej wartość ze względu na wykorzystywanie jej w całości do prowadzonej działalności gospodarczej...
2. Czy przedmiotowa sprzedaż nieruchomości może korzystać ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT w odniesieniu do działek zabudowanych (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów niezabudowanych nie korzysta ze zwolnienia)...
   
   

Jednocześnie stwierdził, iż pytanie trzecie pozostaje bez zmian tzn.: Czy transakcja ta podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych... Jeżeli tak, to w jakiej wysokości...

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr. 3 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, transakcja nie podlega podatkowi dochodowemu.

Wnioskodawca podnosi również, iż w 1999 r. przy nabyciu starej nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Poza tym budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane do czynności opodatkowanych 11 lat, a w ostatnich pięciu latach ulepszenie nie przekroczyło 30% wartości początkowej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy. W myśl tego przepisu, za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi,

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Jednakże na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z pierwszego zdania zacytowanego przepisu wynika zatem, że podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z tego zwolnienia jest, aby uzyskany przychód z tytułu odszkodowania lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości był wypłacany stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Natomiast w zdaniu drugim analizowanego przepisu, zostały zawarte warunki dodatkowe. Mianowicie przedmiotowe zwolnienie nie przysługuje, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub jej odpłatnym zbyciem,
2. cena nabycia nieruchomości była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.
   
   

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w kwietniu 1999 r. nabył wraz z żoną budynki wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Następnie został przeprowadzony remont ww. nieruchomości. Wartość notarialna nieruchomości wraz z wartością poniesionych nakładów została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. W związku z planowaną budową drogi, Urząd Miasta wykupuje od Wnioskodawcy, na cele publiczne całą nieruchomość wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntów. W konsekwencji Wnioskodawca uzyska przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, na cele uzasadniające wywłaszczenie, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę zaprezentowane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, iż sprzedaż nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, na cele inwestycji drogowej, nastąpi po upływie 2 lat od momentu zakupu. Zatem, sprzedaż ww. nieruchomości na cele uzasadniające wywłaszczenie, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Informuje się jednocześnie, że stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe, ponieważ powołany został art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tut. Organ uznał, iż stwierdzenie "transakcja nie podlega podatkowi dochodowemu" odnosi się do zwolnienia z opodatkowania przychodu otrzymanego w związku z zawartą transakcją.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa. Postępowanie dowodowe w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego może być bowiem prowadzone tylko przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.