Istota interpretacji:

Dochód uzyskany ze sprzedaży w dniu 30.11.2010 r. lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 08.01.2010 r. w części w jakiej został przeznaczony na wpłatę zaliczki na zakup nowego mieszkania oraz koszty notariusza w związku z zakupem nowego mieszkania, korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 11 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego ta część dochodu, która została wydatkowana na spłatę wcześniejszych zobowiązań Wnioskodawcy, bowiem wydatki te nie mieszczą się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Od 1995 r. Wnioskodawca zamieszkiwał wraz z dziadkami (opieka) pod adresem ul. W., P. W dniu 30.10.2002 śmierć dziadka – pozostawiony testament, w którym po połowie dziadek przekazał Janinie S. – żonie i Pawłowi Z. – wnukowi (Wnioskodawcy) ww. mieszkanie. W związku z chorobową sytuacją rodzinną – zmiana przepisów podatkowych – (brak wiedzy) Wnioskodawca wraz z babcią nie dopełnili formalności. W dniu 30.09.2004 r. Janina S. – żona odziedziczyła w całości majątek.

Natomiast w dniu 10.09.2007 r. w kancelarii notarialnej zamiast podpisać akt sprzedaży (darowizna) Wnioskodawca z babcią podpisali notarialnie testament (babci). Wnioskodawca inwestował środki finansowe w modernizację i remonty mieszkania przy ul. W. myśląc, że jest to jego mieszkanie.

Dopiero w dniu 08.01.2010 r. – akt – umowa darowizny – babcia przekazała lokal mieszkalny Wnioskodawcy. W dniu 20.11.2010 nastąpiła sprzedaż mieszkania. Kredyt przyznano – umowa podpisana 18.02.2011 r. Kupno mieszkania nastąpiło w dniu 09.03.2011 r. Przez cały czas Wnioskodawca wkładał środki finansowe na modernizację i remonty mieszkania. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie i kupił drugie mieszkanie.

Przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym pismem z dnia 14.07.2011 r. Nr IPPB2/415-422/11-2/MS1 wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia tego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, poprzez:

• doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego poprzez wskazanie:
  • wskazanie czy prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. W. nabył Pan w części w drodze dziedziczenia testamentowego po dziadku zmarłym w dniu 30.10.2002 r. oraz w części darowizną od babki czy też prawo własności do całej nieruchomości nabył Pan w wyniku darowizny od babki w 2010 roku,
  • za jaką cenę zostało sprzedane mieszkanie oraz za jaką zakupione drugie oraz w jakiej formie i terminie dokonał Pan zapłaty za zakupione w 2011 roku mieszkanie;
  • czy środki na zakup pochodziły ze sprzedaży lokalu czy z kredytu (jeśli zapłata nastąpiła w formie mieszanej, należy wskazać jaka część środków na zakup pochodziła ze sprzedaży poprzedniego lokalu a jaka część z kredytu),
  • czy był Pan jedynym właścicielem sprzedanego lokalu, oraz jedynym nabywcą zakupionego w 2011 roku lokalu; jeżeli zakupu dokonał Pan wraz z małżonką to proszę wskazać czy istnieje pomiędzy Panem a małżonką wspólność ustawowa.
• ponowne sformułowanie pytania podatkowego i przedstawienie stanowiska adekwatnie do zadanego pytania.
  
  

Powyższe wezwanie doręczono w dniu 18.07.2011 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie pismem z dnia 21.07.2011 r. (data wpływu 21.07.2011 r.).

W wyżej wymienionym piśmie Wnioskodawca przedstawił stan faktyczny uzupełniony o następujące informacje.

Był ustanowiony testament na wypadek 1-go z dziadków – Wnioskodawca miał zapisane #189; mieszkania. Po śmierci dziadka Wnioskodawca nie posiadał wiedzy, że trzeba się ustosunkować do testamentu w okresie 6-ciu miesięcy .

Po sprawie spadkowej, która odbyła się dnia 01.06.2004 r. babcia odziedziczyła całość, rodzina zrzekła się wszelkich praw do ww. mieszkania, wiedząc, że mieszkanie to będzie Wnioskodawcy.

Wnioskodawca będąc pewnym, że remontuje swoje mieszkanie, poniósł następujące koszty remontów – wymiana okien ok. 3.000 zł., remont i modernizacja mieszkania 15.000 zł. Babcia zrzekła się całości na rzecz wnuka (Wnioskodawcy) – akt notarialny – darowizna 08.01.2010 r.

Sytuacja spowodowała, że Wnioskodawca musiał sprzedać swoje mieszkanie. Wnioskodawca złożył zapytanie – wniosek czy otrzyma kredyt – hipotekę w banku. Po około dwóch tygodniach Wnioskodawca otrzymał informację, że spełnia warunki i otrzymał kredyt.

Mieszkanie Wnioskodawca sprzedał za kwotę 110.000 zł. Następnie kupił mieszkanie za kwotę 180.000 zł. Kredyt hipoteczny zaciągnięto na kwotę 169.000 zł. na 31 lat (przez 8 lat rata 700 zł, przez 23 lata rata 1200 zł.).

Zapłata ceny odbyła się następująco:

• przelew 150.000 zł (spłata hipoteki sprzedającego w BGŻ)
• opłacenie zadłużenia sprzedającego w PSML-W,
• opłacenie raty sprzedającego ponieważ w tym czasie przebywał w szpitalu.
  
  

W lokalu przy ul. W. od 1998 r. wraz z Wnioskodawcą i dziadkami zamieszkiwała żona (Anna Z.) – 28.08.1998 r. Nowe mieszkanie Wnioskodawca i Anna Z. zakupili jako małżonkowie. Sprzedając mieszkanie Wnioskodawca nie uzyskał dochodu, wzbogacenia. Pismem z dnia 27.07.2011 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek o następujące informacje.

Kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania przy ul. W. Wnioskodawca wydatkował w następujący sposób.

Cała kwota 110.000 zł

1. Kwotę 95 000 zł. (przelew między bankami) tj.
   1. 62.769,91 zł spłata pożyczki hipotecznej w KB o/Płock
   2. 32.230,09 zł konto osobiste:
      • 14.000 zł linia kredytowa w KB w Płocku
      • 6.000 zł spłata kredytu gotówkowego
      • 9.251 zł spłata kredytu mieszkaniowego z zakładu pracy
      • 2.307 zł splata kredytu za TV z BPH
      • 1.000 zł spłata karty kredytowej
2. Kwota 15.000 zł (zaliczka), która została wydatkowana w związku z zakupem nowego mieszkania przy ul. W. w P.
   • wpłata sprzedającemu 11.000 zł (zaliczka)
   • notariusz 4.400 zł
   
   
   

Pozostałe koszty związane z zakupem nowego mieszkania zostały pokryte z kredytu hipotecznego i środków własnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca może być zwolniony z podatku mieszkaniowego z uwagi na przedstawioną sytuację...

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy, w świetle ustawy o przepisach podatkowych Wnioskodawca powinien być zwolniony z opłaty podatku, gdyż sprzedał i kupił mieszkanie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  

Wnioskodawca przedmiotowy lokal mieszkalny nabył w wyniku darowizny w dniu 08.01.2010 roku natomiast sprzedaży dokonał w dniu 30.11.2010 r. Zatem termin liczony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 nie upłynął.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 01 stycznia 2009 r. zostały uregulowane w art. 1 ustawy zmieniającej.

W myśl art. 30e powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, wskazanym w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Zgodnie z brzmieniem art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Należy wyjaśnić, iż zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycia) dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw - w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od babci w dniu 08.01.2010 r. lokal mieszkalny przy ul. W. w P.. W lokalu tym Wnioskodawca zamieszkiwał wraz z dziadkami od 1995 roku a od 1998 również z żoną. Następnie w dniu 30.11.2010 r. lokal ten został sprzedany. Środki uzyskane przez Wnioskodawcę zostały wydatkowane w następujący sposób. Kwota 95.000 zł została przeznaczona na spłatę zobowiązań Wnioskodawcy ( przelew między bankami). Pozostała kwota – 15.000 zł, którą Wnioskodawca otrzymał jako zaliczkę została wydatkowana w związku z zakupem nowego mieszkania przy. ul. W. Z kwoty otrzymanej jako zaliczka Wnioskodawca wpłacił zaliczkę na zakup nowego mieszkania przy ul. W. oraz opłacił notariusza. Pozostałe koszty związane z zakupem nowego mieszkania zostały pokryte z kredytu hipotecznego i środków własnych.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż dochód uzyskany ze sprzedaży w dniu 30.11.2010 r. lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 08.01.2010 r. w części w jakiej został przeznaczony na wpłatę zaliczki na zakup nowego mieszkania oraz koszty notariusza w związku z zakupem nowego mieszkania, korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 11 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego ta część dochodu, która została wydatkowana na spłatę wcześniejszych zobowiązań Wnioskodawcy, bowiem wydatki te nie mieszczą się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.