Istota interpretacji:

Zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

• prawidłowe– odnośnie możliwości zwolnienia z opodatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości a przeznaczonych na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w 2008 r.,
• nieprawidłowe– odnośnie możliwości zwolnienia z opodatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości a przeznaczonych na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem w 2009 r.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 04.05.2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała mieszkanie w drodze darowizny od rodziców (wartość darowizny 200.000,00 zł). Mieszkanie to Wnioskodawczyni sprzedała 30.06.2010 r. Dochód ze sprzedaży tego mieszkania to (222.000,00 zł), który Wnioskodawczyni przeznaczyła na:

• spłatę pozostałej części kredytu na inne mieszkanie (106.000,00 zł), które nabyła dnia 04.08.2008 r., będąc panną.,
• spłatę kredytu na mieszkanie, które Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem 20.10.2009 r. małżonkowie pozostają we wspólnocie małżeńskiej.
  
  

Kwota rat kredytu na to mieszkanie wraz z odsetkami to (31.727, 97 euro). W okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie otrzymane w drodze darowizny (czyli od 30.06.2010 r. do 31.12.2012 r.) wyczerpuje pozostałą część dochodu ze sprzedaży ww. mieszkania.

Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w dniu 02.03.2010 r. wskazując, iż nie rozszerzyła majątku wspólnoty małżeńskiej o środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania oraz wskazała, iż kredyty na mieszkania zakupione w 2008 r. oraz w 2009 r. zostały zaciągnięte przed sprzedażą mieszkania otrzymanego w drodze darowizny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przedstawione w opisie stanu faktycznego rozliczenie dochodu z tytułu sprzedaży mieszkania zostało dokonane prawidłowo i tym samym przysługuje Wnioskodawczyni prawo do skorzystania z ulgi podatkowej...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawczyni uważa, iż przedstawione przez nią wyliczenie jest prawidłowe a podatek dochodowy nie jest należny.

Kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania została w całości przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego oraz drugiego kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami (w okresie wskazanym przez ustawodawcę). Oba mieszkania, dla których został spłacony kredyt bądź jest w trakcie spłaty, były nabyte przed datą sprzedaży mieszkania z którego rozliczony jest dochód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe– odnośnie możliwości zwolnienia z opodatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości a przeznaczonych na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w 2008 r.,
• nieprawidłowe– odnośnie możliwości zwolnienia z opodatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości a przeznaczonych na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem w 2009 r.
  
  

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
2. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców, w drodze darowizny, mieszkanie.

Mając na uwadze powyższe, jeżeli odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu nabytego w drodze darowizny od rodziców, nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   6. położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży mieszkania. Przedmiotowe mieszkanie, w drodze darowizny od rodziców, otrzymała w maju 2010 r. Przychód ze sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytów, zaciągniętych na zakup mieszkań, pierwsze nabyła będąc panną w 2008 r., natomiast drugie mieszkanie, Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z mężem w 2009 r.

Dokonując zatem analizy powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, iż dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia czy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny przez jednego z małżonków może podlegać w całości zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona będzie na spłatę kredytu zaciągniętego przez obojga małżonków (na drugie mieszkanie).

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jak wynika z art. 33 pkt 2 i 10 Kodeksu, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił, ale także przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 47 § 1 zd. 1 Kodeksu małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa).

Z powyższego wynika więc, że przychód jaki uzyskała Wnioskodawczyni ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny od rodziców stanowi jej majątek odrębny. Zatem z przedmiotowego zwolnienia, w przypadku przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup mieszkania, skorzystają wyłącznie środki pieniężne odpowiadające 1/2 wysokości spłacanych rat kredytowych. Zauważyć bowiem należy, że do spłaty tego kredytu Wnioskodawczyni zobowiązana jest w takim samym stopniu jak jej małżonek. Pieniędzmi z odrębnego majątku Wnioskodawczyni spłaciłaby zatem zobowiązanie kredytowe nie tylko swoje własne, ale i męża. Warunkiem natomiast zwolnienia jest realizowanie własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

Reasumując, jedynie wówczas gdy środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawczyni zostaną włączone do majątku wspólnego małżonków, czyli będą stanowiły majątek wspólny małżonków, raty kredytu wraz z odsetkami spłacone od momentu rozszerzenia wspólności majątkowej, w całości zostaną potraktowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Natomiast jeżeli środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny przez Wnioskodawczynię nie zostały wniesione do majątku wspólnego wówczas, ze zwolnienia korzystać będzie tylko ta część środków pieniężnych, która zostanie przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami na mieszkanie nabyte przez Wnioskodawczynię w 2008 r., które Wnioskodawczyni nabyła będąc panną (cała kwota zadłużenia) oraz #189; kwoty przeznaczonej na spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami na mieszkanie nabyte w 2009 r. wspólnie z małżonkiem tj. w części odpowiadającej udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

W odniesieniu do przedstawionych przez Wnioskodawczynię wyliczeń, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, w tym również w zakresie przysługujących ulg podatkowych w celu realizacji ww. obowiązku podatnik powinien dysponować dokumentami, które pozwolą mu na poprawne rozliczenie podatku, tym bardziej, że prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.