Istota interpretacji:

W przypadku płacenia podatku dochodowego od wynajmu lokalu na zasadach ogólnych i uwzględnianiu w kosztach wynajmowania amortyzacji tego lokalu przy ewentualnej sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca okresu wynajmowania nie będzie musiała płacić podatku dochodowego od dochodu z tej sprzedaży

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu mieszkalnego w W. przy ul. H. Lokal został zakupiony od dewelopera w 2005 r. W lipcu 2006 r. został odebrany do użytkowania i od października 2006 roku Wnioskodawczyni mieszka w tym lokalu. W styczniu 2007 r. Wnioskodawczyni zameldowała się w ww. mieszkaniu.

W dniu 6 września 2007 roku został podpisany akt notarialny przeniesienia prawa własności.

Na zakup mieszkania Wnioskodawczyni otrzymała kredyt. Od 2006 roku korzysta z ulgi odsetkowej. Od listopada 2010 r. mieszkanie zostało okazjonalnie wynajęte.

Wnioskodawczyni wybrała w roku 2010 zryczałtowaną formę podatku dochodowego. Wnioskodawczyni rozważa możliwość, aby od stycznia 2011 r. płacić z tytułu wynajmowania tego lokalu podatek dochodowy na zasadach ogólnych.

W Urzędzie Skarbowym uzyskała informację, że istnieją dwa sposoby traktowania kosztów amortyzacji wynajmowanych lokali mieszkalnych, i że ma to diametralny wpływ na powstanie obowiązku podatkowego w przypadku sprzedaży tego lokalu w ciągu 5 lat po okresie wynajmowania.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 8.02.2011 r. Nr IPPB1/415-1163/10-2/ES Wnioskodawczyni doprecyzowała, iż:

• kredyt został zaciągnięty w sierpniu 2005 r. w Banku 1, w styczniu 2008 r. został Przeniesiony do Banku 2 z uwagi na korzystniejsze warunki kredytowe,

• lokal mieszkalny został zakupiony w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,

• kredyt został udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego,

• wynajem mieszkania ma charakter tymczasowy,

• w lokalu mieszkalnym przy ul. H. w W. Wnioskodawczyni jest zameldowana od stycznia 2007 r. do chwili obecnej, czyli przez okres przekraczający 12 miesięcy.
  
  

Ponadto w odpowiedzi na wezwanie telefoniczne w dniu 23.02.2011 r. Wnioskodawczyni doprecyzowała, iż ww. lokalu jest zameldowana na pobyt stały (na okoliczność przeprowadzonej rozmowy sporządzono notatkę służbową).

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 25.02.2011 r. Nr IPPB1/415-1163/10-4/ES Wnioskodawczyni doprecyzowała, iż kredyt zaciągnięty w styczniu 2008 r. to kredyt refinansowy przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego w sierpniu 2005 r. w Banku 1.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy płacąc zryczałtowany podatek dochodowy od przychodu z tytułu wynajmu nieruchomości Wnioskodawczyni może w dalszym ciągu korzystać z ulgi odsetkowej dotyczącej tego lokalu w podatku od dochodu z tytułu umowy o pracę ...,
2. Czy w przypadku płacenia podatku dochodowego od wynajmu lokalu na zasadach ogólnych i uwzględnianiu w kosztach wynajmowania amortyzacji tego lokalu przy ewentualnej sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca okresu wynajmowania Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od dochodu z tej sprzedaży... Czy nie wliczanie amortyzacji w koszty wynajmowania ma wpływ na powstawanie obowiązku podatkowego przy sprzedaży przedmiotu wynajmowania...,
3. Czy w okresie wynajmowania Wnioskodawczyni może w koszty wynajmowania wliczać odsetki od kredytu mieszkaniowego... Czy raczej należy kontynuować nabyte prawa do ulgi odsetkowej...
   
   

Odpowiedź na pytanie Nr 2 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pozostałe pytania zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni nie, ponieważ wynajmowanie nie następowało w ramach działalności gospodarczej, a przebieg zdarzeń umożliwia jej skorzystanie z ulgi meldunkowej. Nie wliczanie amortyzacji w koszty wynajmowania nie ma wpływu na powstawanie obowiązku podatkowego przy sprzedaży przedmiotu wynajmowania. Przepisy nie przewidują takiego uwarunkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wynika, iż Wnioskodawczyni od listopada 2010 r. wynajmuje okazjonalnie mieszkanie.

Wnioskodawczyni wybrała w roku 2010 zryczałtowaną formę podatku dochodowego. Wnioskodawczyni rozważa możliwość, aby od stycznia 2011 r. płacić z tytułu wynajmowania tego lokalu podatek dochodowy na zasadach ogólnych. Wnioskodawczyni jest zameldowana w tym lokalu na pobyt stały od stycznia 2007 r. do chwili obecnej, czyli okres przekraczający 12 miesięcy.

Z uwagi na to, iż zbycie lokalu mieszkalnego nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej zbycie tego lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu o którym mowa w ww. art. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2007 r. to oznacza, iż do przychodu uzyskanego z jej sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 r.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. – stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Podkreślić należy, iż ujęty w tym przepisie katalog rzeczy i praw, których sprzedaż objęta jest zwolnieniem jest katalogiem zamkniętym. W konsekwencji, zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może być objęty wyłącznie przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 cytowanej ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 3 ustawy zmieniającej z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

• okres zameldowania na pobyt stały nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,

• terminowe złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia; w przypadku uzyskania tego rodzaju przychodu w 2011 r. najpóźniej do 30 kwietnia 2012 r.
  
  

Reasumując stwierdzić należy, iż stanowisko Wnioskodawczyni, iż w przypadku płacenia podatku dochodowego od wynajmu lokalu na zasadach ogólnych i uwzględnianiu w kosztach wynajmowania amortyzacji tego lokalu przy ewentualnej sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca okresu wynajmowania nie będzie musiała płacić podatku dochodowego od dochodu z tej sprzedaży należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.