Istota interpretacji:

Skoro pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki w 2008 r. w całości wydatkowano na nabycie nowej nieruchomości w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży działki, zostały spełnione przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży działki nabytej w 2006 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2006 r. Wnioskodawca nabył wraz z małżonką na zasadach wspólności majątkowej nieruchomość - działkę budowlaną. Następnie 23.03.2008 r., tj. przed upływem 5 lat od nabycia Wnioskodawca dokonał sprzedaży tej nieruchomości składając w odpowiednim terminie oświadczenie w urzędzie skarbowym o zamiarze wydatkowania w przeciągu 2 lat kwot ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe -aby uniknąć konieczności zapłaty 10% podatku dochodowego. Przed upływem ww. terminu Wnioskodawca nabył w dniu 08.02.2010 r. wraz z małżonką zabudowaną budynkiem mieszkalnym nieruchomość stanowiącą własność p. A. H.

Status prawny nabywanej nieruchomości określony był następującą dokumentacją:

1. Wpisem do ksiąg wieczystych, z którego wynikało, iż p. A. H. jest jedyną właścicielką, a nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich.
2. Wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej gdzie wskazano p. A. H. jako jedyną właścicielkę nieruchomości położonej na terenie "Bi - inne tereny zabudowane".
3. Aktem notarialnym zakupu rzeczonej nieruchomości, z którego wynika, iż p. A. H. nabyła ją w 2003 r. samodzielnie na zasadach odrębności majątkowej małżeńskiej obowiązującej od 1994 r. na mocy stosownego aktu notarialnego.
   
   

Mając na względzie powyższe dokumenty Wnioskodawca nabył działkę wraz z żoną od p. A. H. w przekonaniu o tym, iż w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie przysługują żadne roszczenia osób trzecich. Niestety po kilku miesiącach od zakupu okazało się, iż w Sądzie Rejonowym toczy się postępowanie z pozwu byłego męża p. A. H. o podział majątku dorobkowego, w tym m.in. odnośnie omawianej nieruchomości. Były mąż (rozwód miał miejsce w 2005 r.) p. C. H. dowodzi, iż pomimo zawarcia rozdzielności majątkowej w 1994 r. nieruchomość została nabyta ze środków finansowych pochodzących z dorobku wspólnego sprzed ustanowienia tejże rozdzielności. Z tego powodu żąda zwrotu poniesionych nakładów na zakup ww. nieruchomości i należnej mu części obecnej wartości nieruchomości. W tej sprawie powód zawnioskował o ustanowienie przez sąd biegłego d/s wyceny nieruchomości.

Mając na względzie fakt sprzedaży przedmiotu sporu po złożeniu pozwu przez p. C. H. istnieje realne zagrożenie wystąpieniem przez niego z tzw. skargą pauliańską (zw. z nabyciem nieruchomości w złej wierze). W związku z tym, w celu uniknięcia ryzyka, ewentualnie poważnych strat finansowych, a także absorbującego uczestnictwa w procesie sądowym Wnioskodawca zdecydował się odsprzedać przedmiotową, nieruchomość w styczniu bądź lutym 2011 r. p. A. H. po cenie nabycia pomniejszonej o poniesione przez Wnioskodawcę koszty (tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne, koszty wypisów urzędowych), a także o nakłady poniesione na nieruchomość - naprawy budynku, utrzymanie ogrodu, podatki lokalne, media.

Wnioskodawca podkreśla, iż w chwili nabycia nieruchomości kierując się domniemaniem prawdziwości opisanych wcześniej dokumentów, a także oświadczeniem sprzedawcy przy sporządzaniu aktu notarialnego zakupu, nie posiadał żadnej wiedzy o roszczeniach osób trzecich w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Zamiar sprzedaży podjął dopiero po kilku miesiącach od jej zakupu po powzięciu informacji o pozwie byłego męża p. A. H.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy nabywając nieruchomość od p. A. H. spełniłem warunek do zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości uzyskanego w 2008 r. z 10% podatku dochodowego...
2. Czy dokonując w roku 2011 sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r. osobie, od której tę nieruchomość Wnioskodawca nabył, po cenie niższej od ceny zakupu, powstaje w stosunku do niego obowiązek podatkowy w podatku dochodowym...
   
   

Odpowiedź na pytanie Nr 1 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Wniosek Pana w zakresie pytania Nr 2 zostanie rozstrzygnięty oddzielną interpretacją.

Ad: 1

Zdaniem Wnioskodawcy w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 podatek dochodowy od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych ustala się w wysokości 10% uzyskanego przychodu i jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, ze przychód uzyskany z ww. sprzedaży przeznaczony zostanie w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 1 pkt 32 lita).

Mając na względzie zaprezentowany stan faktyczny a także wskazane przepisy Wnioskodawca uważa, iż definitywnie spełnił warunek do zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości uzyskanego w 2008 r. z 10% podatku dochodowego bez względu na fakt późniejszej sprzedaży tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2006 r. kupił wraz z żoną na zasadach wspólności majątkowej działkę budowlaną, którą sprzedał w dniu 23.03.2008 r. Środki ze sprzedaży przedmiotowej działki Wnioskodawca przeznaczył na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Z analizy powyższego wynika, iż w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a ustawy.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

W świetle powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a), wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Reasumując mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż skoro pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki w 2008 r. w całości wydatkowano na nabycie nowej nieruchomości w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży działki, zostały spełnione przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży działki nabytej w 2006 r.

Końcowo wskazać należy, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje