Istota interpretacji:

możliwość zwolnienia z opodatkowania nieruchomości nabytej w spadku i w drodze zniesienie współwłasności

• w części nabytej w drodze spadku po dziadku i babce - jestprawidłowe
• w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności z matką - jestnieprawidłowe.
  
  

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 26 października 2010r. Znak: IBPB II/2/415-1100/10/ŁCz wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 22 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z matką, siostrą i bratem matki był współwłaścicielem nieruchomości na podstawie dziedziczenia po zmarłym w 1978r. dziadku oraz po zmarłej w 2002r. babce. Udział wnioskodawcy wynosił 5/8, natomiast udziały matki, jej brata i siostry po 1/8 części. Aktem notarialnym z dnia 22 września 2006r. brat i siostra matki na podstawie darowizny przekazali swoje udziały matce wnioskodawcy. Aktem notarialnym z dnia 22 września 2006r. wnioskodawca wraz z matką znieśli współwłasność nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość została w całości przyznana wnioskodawcy. Zniesienie współwłasności dokonane zostało nieodpłatnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy po sprzedaży wymienionej nieruchomości, którą wnioskodawca otrzymał w drodze spadku oraz zniesienia współwłasności zaistnieje konieczność zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawcy, nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości nabytej w drodze spadku i zniesienia współwłasności.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż po zmarłym dziadku i babce było czterech spadkobierców (wnioskodawca, jego matka, jej brat i siostra), którzy odziedziczyli spadek w następujących wielkościach: wnioskodawca 5/8, a pozostali spadkobiercy po 1/8 każdy. W dniu 22 września 2006r. zawarta została umowa darowizny, w drodze której brat i siostra przekazali matce wnioskodawcy swoje udziały w nieruchomości. W tym samym dniu wnioskodawca wraz z matką znieśli współwłasność nieruchomości i w wyniku tej czynności prawnej wnioskodawca otrzymał nieruchomość w całości.

Z powyższego wynika zatem, że nabycie prawa własności do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w drodze spadku oraz w drodze zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek – to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Stosownie do art. 924 i 925 ww. ustawy spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobierców do tego spadku od momentu jego otwarcia. Tak więc dniem nabycia spadku przez wnioskodawcę i pozostałych spadkobierców jest data śmierci każdego ze spadkodawców.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie nabycie spadku oraz zniesienie współwłasności nastąpiły odpowiednio w 1978r., 2002r. oraz 2006r., czyli powyższe zdarzenia prawne miały miejsce przed 31 grudnia 2006r., skutki podatkowe zbycia przedmiotowej nieruchomości podlegają ocenie na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono bowiem zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie ujęte we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż dokonanie przez wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości odpowiadające udziałom nabytym po zmarłych dziadkach w 1978r. i 2002r. będzie miało miejsce po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych udziałów. To oznacza, że odpłatne zbycie obejmujące udziały nabyte w spadku po dziadkach nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychód jaki wnioskodawca uzyska ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałom nabytym w 1978r. i 2002r. – w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem 5/8 całkowitego przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu.

Natomiast przychód w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez wnioskodawcę w dniu 22 września 2006r. w wyniku zniesienia współwłasności, czyli udziałowi wynoszącemu 3/8 nabytemu od matki podlegał będzie opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jeżeli jego sprzedaż dokonana zostanie przed 01 stycznia 2012r., chyba że wnioskodawca nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkuje tę część przychodu na cele mieszkaniowe, o których mowa w powołanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy.

Zauważyć należy, że zwolnienie podatkowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy nie może dotyczyć przychodu ze sprzedaży wynoszącego 3/8 udziału w nieruchomości nabytego od matki w drodze zniesienia współwłasności, bowiem udział ten nie był bezpośrednio przedmiotem dziedziczenia przez wnioskodawcę. W spadku wnioskodawca nabył wyłącznie wynoszący 5/8 udział w nieruchomości. Wynoszący 3/8 udział nie został również nabyty w drodze darowizny, gdyż umowa zniesienia współwłasności nawet jeśli następuje nieodpłatnie nie jest umową darowizny.

Zgodnie bowiem z art. 889 pkt 1 Kodeksu cywilnego nie stanowią darowizny bezpłatne przysporzenia gdy zobowiązanie wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami Kodeksu. Regulacje dotyczące zaś zniesienia współwłasności zawarte zostały w przepisach art. 210 i następnych Kodeksu cywilnego.

Należy zatem uznać, iż właściwą datą nabycia tego udziału w nieruchomości jest data dokonania zniesienia współwłasności, tj. 22 września 2006r. Zatem przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w udziale 3/8 od matki w drodze zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tym samym skoro nabycie udziału wynoszącego 3/8 w tej nieruchomości nie nastąpiło w drodze spadku (ani w drodze działu spadku) lub darowizny, a sprzedaż nieruchomości będzie miała miejsce przed upływem 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) –c) ww. ustawy, to brak jest podstaw do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości odpowiadającego 3/8 całej wartości uzyskanego ze sprzedaży przychodu.

Reasumując należy stwierdzić, iż:

• przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w wysokości odpowiadającej udziałowi, jaki nabył wnioskodawca po zmarłych dziadkach (5/8) nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast
• przychód ze sprzedaży nieruchomości przed 01 stycznia 2012r. odpowiadający udziałowi nabytemu w 2006r. w wyniku zniesienia współwłasności (3/8) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednakże wnioskodawca może zwolnić się z zapłaty podatku przeznaczając uzyskany przychód na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.
  
  

Zatem stanowisko wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości należało:

• w części nabytej w drodze spadku po dziadkach – uznać za prawidłowe
• w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności z matką – uznać za nieprawidłowe.
  
  

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.