Istota interpretacji:

Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 27 sierpnia 2010 r. znak ILPB2/415-806/10-2/AP Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Wezwanie wysłano w dniu 27 sierpnia 2010 r. (skutecznie doręczono w dniu 31 sierpnia 2010 r.), natomiast w dniu 2 września 2010 r. (data nadania 1 września 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2006 roku Wnioskodawca zakupił działkę budowlaną. W treści aktu notarialnego potwierdzającego dokonanie zakupu przedmiotowej działki istnieje zapis, że zakupu dokonał On z majątku osobistego za fundusze z tego majątku pochodzące. Stroną kupującą jest sam Zainteresowany.

Wnioskodawca wskazuje, iż związek małżeński zawarł w roku 2003. Ponadto nie zawarł z żoną żadnej umowy majątkowej, obowiązuje więc ustawowa wspólność majątkowa.

W dniu 8 czerwca 2010 r. Zainteresowany, jako osoba fizyczna, dokonał sprzedaży przedmiotowej działki. Sprzedaż ta nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. W akcie notarialnym potwierdzającym sprzedaż stroną sprzedającą jest Wnioskodawca (jako dotychczasowy właściciel). W dniu 25 czerwca 2010 r. aktem notarialnym rozszerzył On małżeńską wspólność majątkową o środki finansowe uzyskane że sprzedaży przedmiotowej działki.

W roku 2007 Zainteresowany wspólnie z żoną zakupił inną działkę budowlaną, znajdującą się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na której wybudowali ze wspólnych środków budynek mieszkalny. Na budowę tego domu wzięli w roku 2007 kredyt w banku mającym siedzibę na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca wskazuje, że umowa kredytowa, zawarta na okoliczność tego kredytu, wyraźnie określa warunki i przeznaczenie – cel mieszkaniowy (budowa budynku mieszkalnego).

W dniu 11 czerwca 2010 r. Zainteresowany złożył we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży działki przeznaczy na spłatę kredytu mieszkaniowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy spłata kredytu środkami uzyskanymi ze sprzedaży działki w opisanym wyżej przypadku skutkuje zwolnieniem z obowiązku podatkowego od przychodu ze sprzedaży tej działki...

Zdaniem Wnioskodawcy, przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży działki, których własność została rozszerzona aktem notarialnym na współmałżonkę, na spłatę kredytu zaciągniętego na cel mieszkaniowy (zgodnie z art. 28 ust. 2a i art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.) jest warunkiem zapewniającym zwolnienie z obowiązku podatkowego od sprzedaży przedmiotowej działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca zakupił działkę budowlaną w 2006 roku, do ustalenia skutków podatkowych zbycia tej działki należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.), podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 2, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
   - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
   
   

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowany, będący od 2003 roku w związku małżeńskim, w 2006 roku zakupił działkę budowlaną ze środków pochodzących z majątku osobistego. Przedmiotową nieruchomość sprzedał w dniu 8 czerwca 2010 r. Natomiast w dniu 25 czerwca 2010 r. aktem notarialnym rozszerzył małżeńską wspólność majątkową o środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Zainteresowany złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego wspólnie z żoną w 2007 roku w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na budowę domu na działce zakupionej przez nich w 2007 roku, znajdującej się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W kontekście powyższego wskazać należy, iż zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (art. 33 ww. ustawy), ale też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Powyższe oznacza, że jeżeli w zamian za nieruchomość stanowiącą majątek odrębny Wnioskodawcy nabyty zostanie inny składnik majątku, to nowy składnik również będzie co do zasady stanowił składnik majątku osobistego Wnioskodawcy.

Jednakże podkreślić należy, że pomimo iż właścicielem przedmiotowej nieruchomości był wyłącznie Zainteresowany, to skoro Jego wolą uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości środki pieniężne zostały włączone do majątku wspólnego małżonków, to ów fakt przemawia za tym, że środki te stanowią od tego momentu majątek wspólny małżonków.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone regulacje prawne, stwierdzić należy, że przypadający na Wnioskodawcę przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 roku, w części wydatkowanej na spłatę wskazanego wyżej kredytu, podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.