Istota interpretacji:

Czy uzyskany z tytułu umowy sprzedaży z dnia 14 stycznia 2010r., szczegółowo opisanej powyżej, przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, jest wolny od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 14 stycznia 2010 roku wnioskodawca zawarł z gminą umowę sprzedaży (sporządzoną w formie aktu notarialnego). Na podstawie powyższej umowy zbyta została na rzecz gminy działka o numerze 1694/90 przeznaczona pod inwestycję drogową gminy.

W paragrafie 3 aktu notarialnego powołane zostało pismo Urzędu Miasta z dnia 03 grudnia 2009r., z którego treści wynikało, że teren, na którym położona jest przedmiotowa działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta określona jest jako projektowana ulica lokalna.

W paragrafie 4 aktu notarialnego powołana została uchwała rady miejskiej z dnia 15 kwietnia 1997r. w przedmiocie nabywania gruntów przeznaczonych pod inwestycje drogowe oraz uchwała w przedmiocie załącznika do uchwały z dnia 15 kwietnia 1997r.

W paragrafie 5 aktu notarialnego stwierdzono z kolei przedłożenie przez przedstawiciela gminy zarządzenia burmistrza Miasta z dnia 3 grudnia 2008r. w sprawie nabycia na rzecz gminy działki 1694/90 wnioskodawcy oraz oświadczenie skarbnika gminy z dnia 11 stycznia 2010r., z którego wynika, że w budżecie gminy na rok 2010 zaplanowane zostały środki pieniężne na zakup nieruchomości przeznaczonej pod drogę, to jest działki numer 1694/90.

Poniżej ostatniego, 10 paragrafu aktu notarialnego stwierdzono, że "umowa ta zostaje zawarta w trybie art. 112 ust. 1 i art. 114 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741)".

Zbywaną nieruchomość wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15 czerwca 1999r. oraz umowy darowizny z dnia 29 sierpnia 2007r., co zostało opisane w paragrafie 1 aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy uzyskany z tytułu umowy sprzedaży z dnia 14 stycznia 2010r., szczegółowo opisanej powyżej jako przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, jest wolny od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawcy, działka została zbyta po ponad dwóch latach od dnia jej nabycia. Zbycie działki nastąpiło na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, w ramach przewidzianego w art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc w ramach rokowań poprzedzających wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Art. 112 i art. 114 ww. ustawy został wyraźnie powołany w akcie notarialnym - umowie sprzedaży.

Przeznaczenie działki na cele uzasadniające jej wywłaszczenie wynika również z powołanych w akcie notarialnym dokumentów opisanych powyżej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwał rady miejskiej oraz pisma skarbnika miasta, odwołującego się do budżetu Miasta.

Zatem nastąpiły wszelkie przesłanki przewidziane przepisem art. 21 ust. 1 punkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do zwolnienia przychodu z podatku dochodowego od osób fizycznych osiągniętego ze sprzedaży działki na rzecz Miasta.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Z art. 112 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651) wynika, że w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne, a cele te nie mogą być zrealizowane w inny sposób, można dokonać wywłaszczenia nieruchomości, polegającego na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Zgodnie z ust. 3 ww. przepisu wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

W myśl z art. 114 ust. 1 ww. ustawy wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu w przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają jej organy wykonawcze.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu (dochodu) uzyskanego ze sprzedaży działki – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Udziały w sprzedanej nieruchomości wnioskodawca nabył w następujący sposób:

• w części na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15 czerwca 1999r.,
• w części w drodze umowy darowizny z dnia 29 sierpnia 2007r.
  
  

Względem sprzedaży nieruchomości w dniu 14 stycznia 2010r. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w dniu 15 czerwca 1999r. należy stwierdzić, że nastąpiła ona po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a tym samym nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w części odpowiadającej udziałowi, jaki nabył w 1999r. w drodze sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odnośnie natomiast udziału nabytego 29 sierpnia 2007r. w drodze darowizny należy zauważyć, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione z opodatkowania są przychody z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50 % od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z pierwszego zdania zacytowanego przepisu wynika zatem, że podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z tego zwolnienia jest, aby przychód był uzyskany między innymi z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Natomiast w zdaniu drugim analizowanego przepisu zostały zawarte przesłanki dodatkowe - przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

1. nabycie zbywanej nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
2. cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.
   
   

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo nie zostanie spełniony żaden z nich, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia. Tym samym zwolnienie nie będzie przysługiwać jedynie gdy powyższe warunki dotyczące okresu sprzedaży oraz ceny nabycia będą spełnione łącznie.

W tym miejscu podkreślić należy, iż w analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości na rzecz gminy nastąpiło po upływie 2 lat od jej nabycia. Zatem pierwsza z przesłanek wyłączających zwolnienie nie wystąpiła. Ponadto zauważyć należy, że udział w przedmiotowej nieruchomości został nabyty przez wnioskodawcę nieodpłatnie w formie darowizny, co nie pozwala na ustalenie ceny nabycia udziału w nieruchomości, bowiem zgodnie z art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Skoro zatem brak jest ceny przy nabyciu w drodze darowizny, to nie będzie spełniony również drugi warunek wyłączający przedmiotowe zwolnienie.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w przedstawionym stanie faktycznym nie zaistniały przesłanki wyłączające przedmiotowe zwolnienie, w związku z tym otrzymana kwota uzyskana w wyniku sprzedaży w ramach rokowań poprzedzających wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego mieścić się będzie w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Reasumując należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie nieruchomości:

• w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez wnioskodawcę w 1999r. w ogóle nie stanowi dla niego źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem minęło ponad 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
• w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez wnioskodawcę w 2007r. w drodze darowizny będzie źródłem przychodu, który korzystał będzie ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
  
  

Tym samym stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, jednakże prawidłowość stanowiska wynika tylko częściowo z podstawy prawnej, którą wskazał wnioskodawca.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.