Istota interpretacji:

Zwolnienie z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2003 r. w części przeznaczonej na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wybudowanie lokalu mieszkalnego zakupionego w 2008 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

1. W dniu 30 stycznia 2003 r. Wnioskodawca z żoną zakupili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 165.000 PLN., częściowo finansowaną kredytem bankowym zaciągniętym w 2003 roku. Mieszkanie to zostało sprzedane aktem notarialnym w dniu 7 sierpnia 2008 r. za 435.000 PLN cena płatna po akcie notarialnym.
2. W dniu 16.01.2006 r. małżonkowie podpisali z deweloperem przedwstępną warunkową umowę na budowę i sprzedaż lokalu za kwotę 802.130 PLN. Przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego (kolejna) została podpisana w dniu 24 listopada 2006 roku. W okresie budowy deweloper wystawiał faktury zgodnie z umową przy zakończeniu kolejnych etapów robót, począwszy od 2006 r. a skończywszy na lutym 2008, które były uiszczane ze środków pochodzących z kredytu bankowego, o którym mowa poniżej. Po wybudowaniu mieszkania, w dniu 12 lutego 2008 roku, aktem notarialnym Wnioskodawca z żoną kupili lokal za kwotę 812.513 PLN.
   
   

W celu sfinansowania zakupu lokalu małżonkowie zaciągnęli w Banku kredyt podpisując w dniu 9 maja 2006 r. umowę o kredyt hipoteczny na kwotę 1.000.000 PLN. W umowie z bankiem wpisano: (cel kredytu - budownictwo mieszkaniowe oraz spłata zobowiązań w innym banku) Zgodnie z umową kredytu bankowego przeznaczenie środków z kredytu zostało rozłożone w następujący sposób:

1. refinansowanie kredytu hipotecznego w N. zaciągniętego na zakup mieszkania, o którym mowa w pkt I powyżej (1 30.000 PLN - transza I),
2. refinansowanie kredytu na zakup samochodu (58.500 PLN - transza II),
3. refinansowanie kosztów związanych z udzieleniem kredytu bankowego (19.70 PLN - transza III),
4. finansowanie przedpłat na budowę i nabycie lokalu ul. K. (792.130 PLN - transze IV- XII),
   
   

Zgodnie z umową z bankiem transze były wypłacane do grudnia 2007 r. Kredyt jest spłacany od lipca 2006 (odsetki) zaś od 2008 r. kapitał + odsetki.

Małżonkowie nie korzystali z tzw. ulgi odsetkowej. Pomiędzy Wnioskodawcą i małżonką istniała i istnieje wspólność majątkowa małżeńska.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania w dniu 7 sierpnia 2008 r. w kwocie 435.000 złotych, w części w jakiej zostały przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu 9 maja 2006 r. na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wybudowanie lokalu mieszkalnego korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy środki pochodzące ze sprzedaży w dniu 7 sierpnia 2008 roku mieszkania nabytego 30 stycznia 2003 roku, przeznaczone następnie na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup innego lokalu przed sprzedażą mieszkania powodującą powstanie obowiązku podatkowego, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania osiągniętego przychodu w całości lub przynajmniej proporcjonalnie w części, w jakiej kredyt zaciągnięty na budowę lokalu oraz na spłatę innych zobowiązań został przeznaczony na zapłatę za wybudowanie lokalu mieszkaniowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na okoliczność, iż w niniejszej sprawie w 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonał sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w 2003 r. odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło zatem przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wobec czego stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do uzyskanego przychodu mają natomiast zastosowanie zasady opodatkowania określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Bowiem na mocy art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego były przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

2. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
   - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
   
   

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a).

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie go wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Zatem w sytuacji, gdy w przedmiotowej sprawie przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w okresie dwóch lat od daty tej sprzedaży przeznaczony zostanie na wskazany powyżej cel tj. na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wybudowanie i zakup lokalu mieszkalnego - przychód ten będzie zwolniony z opodatkowania.

Przy czym należy podkreślić, iż z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści zawartej umowy kredytowej.

Nadmienić ponadto należy, iż katalog zawierający cele, na które musi być zaciągnięty kredyt lub pożyczka, aby podatnikowi przysługiwało przedmiotowe zwolnienie, wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ma charakter zamknięty. Zwolnienie to nie dotyczy więc przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione w tym przepisie, w tym również na spłatę kredytu refinansowego, czyli kredytu, który został zaciągnięty na spłatę innego kredytu (innych kredytów). W tym przypadku również bez znaczenia pozostaje fakt, iż kredyt został zaciągnięty na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że w sytuacji gdy środki pochodzące z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zostaną przeznaczonej w części na spłatę kredytu refinansowego nie podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Z uwagi jednak na okoliczności, iż zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości zwolnienia z opodatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania w kwocie 435.000 złotych, w części w jakiej zostały przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w dniu 9 maja 2006 r. na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wybudowanie lokalu mieszkalnego (a nie na spłatę również innych zobowiązań wynikających z tego kredytu) uznać należy, iż będą one zwolnione z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy dokonujący sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, chcący skorzystać ze zwolnienia, wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy powinni złożyć w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży oświadczenie, iż uzyskany przychód przeznaczą na ww. cele mieszkaniowe.

Jednak niezłożenie tego oświadczenia nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie. Termin 14-dniowy przewidziany w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do złożenia oświadczenia nie jest bowiem terminem, od którego zależy zwolnienie uzyskanych przychodów ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, lecz wyłącznie terminem, którego zachowanie bądź niezachowanie ma znaczenie dla uzyskania odroczenia terminu płatności podatku.

Również samo złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie kreuje zwolnienia od podatku. Zwolnienie wynika bowiem z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy i dopiero spełnienie przesłanek w nim zawartych, tj. wydatkowanie uzyskanych środków nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na cel wskazany w treści tego przepisu zwalnia podatnika z obowiązku uiszczenia podatku od przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej w ciągu dwóch lat od dokonania tej sprzedaży na spłatę kredytu dotyczącego finansowania przedpłat na budowę i nabycie mieszkania zakupionego w 2008 r. korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze pytanie zawarte we wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.

Uwzględniając powyższe informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla małżonki możliwe jest poprzez złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy Ordynacja podatkowa.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.