Istota interpretacji:

Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innego mieszkania.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 21 maja 2010 r. (data wpływu 25 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym –jest prawidłowe.

W dniu 25 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Ojciec zamierza ustanowić na Pana rzecz darowiznę, której przedmiotem będzie udział w wysokości 1/2 w nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny. Przedmiotowy udział ojciec nabył w drodze spadku po zmarłej w dniu 9 marca 2009 r. matce. Otrzymaną darowiznę zamierza Pan odpłatnie zbyć przed upływem 5 lat od jej otrzymania. Uzyskane w wyniku zbycia środki pieniężne chce Pan przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w październiku 2008 r. na zakup mieszkania od dewelopera. Nadmienia Pan również, że w zawartej umowie kredytowej jako kredytobiorcy figurują Pana rodzice. Natomiast stroną umowy kupna mieszkania jest wyłącznie Pan i to Pan dokonuje spłaty rat kredytu, ze środków własnych, jak i środków przekazywanych przez ojca. Środki otrzymywane od ojca deklarowane są jako darowizny i zgłaszane na druku SD-Z2 w urzędzie skarbowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy wydatkowanie środków pieniężnych ze sprzedaży przed upływem 5 lat od dnia nabycia 1/2 udziału we własności mieszkania, na spłatę zadłużenia z tytułu zaciągniętego w 2008 r. kredytu na sfinansowanie zakupu mieszkania od dewelopera, stanowić będzie podstawę do zwolnienia z zapłaty podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
2. W jakim czasie musi zostać dokonana spłata kredytu hipotecznego, aby zwolnienie z opodatkowania było możliwe oraz czy należy dokonać jednorazowej spłaty czy też mogą być dokonywane spłaty okresowe...
3. Czy w przypadku uzyskania ze sprzedaży kwoty przewyższającej wartość zobowiązań z tytułu kredytu hipotecznego (kapitał + odsetki) powstanie obowiązek zapłaty podatku...
4. Czy fakt, iż stroną umowy kredytu hipotecznego są też rodzice Wnioskodawcy ma znaczenie dla opodatkowania lub zwolnienia z podatku wydatków na spłatę kredytu hipotecznego...

Zdaniem Wnioskodawcy przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży 1/2 udziału we własności mieszkania na spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego powoduje, że dochód uzyskany ze sprzedaży korzystać będzie ze zwolnienia od podatku. Wydatkowanie musi nastąpić w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, przy czym nie ma znaczenia czy kwota będzie wydatkowana jednorazowo czy też okresowo. Jeżeli kwota uzyskana ze zbycia będzie wyższa od wydatków poniesionych na spłatę kredytu i odsetek w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie to nadwyżka dochodu nad wydatkami nie będzie korzystać ze zwolnienia, chyba że poniesione zostaną wydatki inne niż spłata kredytu, a wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, np. remont mieszkania. Wnioskodawca uważa także, że przystąpienie rodziców do umowy kredytu, który przeznaczony został na zakup mieszkania, którego jest wyłącznym właścicielem, nie ma znaczenia dla zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży 1/2 udziału we własności otrzymanego w drodze darowizny mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że ojciec zamierza przekazać Panu w drodze darowizny udział w lokalu, nabytym w drodze spadku po zmarłej matce. Przedmiotowy udział zamierza Pan zbyć przed upływem pięciu lat, a uzyskane środki przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania od dewelopera, którego jest Pan właścicielem.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że odpłatne zbycie ww. udziału w lokalu mieszkalnym stanowić będzie źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest, zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy, ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się, zgodnie z dyspozycją art. 22 ust. 6d ustawy, udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których osiągnięty dochód korzystał będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeden z takich wyjątków przewidziany został w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, zgodnie którego treścią wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:

1. wydatki poniesione na:



1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego


1. położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,


2. wydatki poniesione na:



1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)


1. w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,


3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:



1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Zgodnie z art. 21 ust. 26 przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się, stosownie do art. 21 ust. 27 ustawy, pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części



1. przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 29, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a) - c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a) - c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a) - c).

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Biorąc pod uwagę ww. przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że w przypadku wydatkowania przez Wnioskodawcę w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę i jego rodziców przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, na zakup mieszkania, będącego własnością Wnioskodawcy, korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przy czym bez znaczenia dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest, czy przychód zostanie wydatkowany jednorazowo, czy też okresowo. Powołany przepis dotyczący omawianego zwolnienia zawiera bowiem jedynie dwa ograniczenia dla jego zastosowania – wydatkowanie na cel wskazany w ustawie oraz okres, w jakim osiągnięty przychód należy wydatkować. Nie odnosi się natomiast do sposobu tego wydatkowania. Nadmienić jednak należy, że w sytuacji, gdy przychód osiągnięty z odpłatnego zbycia przekroczy wysokość zaciągniętego kredytu, a nadwyżka nie zostanie wydatkowana na remont lokalu mieszkalnego określony w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy korzystał będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Natomiast opodatkowaniu będzie podlegała pozostała część dochodu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.