Istota interpretacji:

zaliczenie do kosztów nabycia nieruchomości wydatków poniesionych na fundusz remontowy, zaliczenie do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości kosztu aktu notarialnego poniesionego w ramach umowy przedwstępnej

• zaliczenia do kosztów nabycia nieruchomości wydatków poniesionych na fundusz remontowy –jest nieprawidłowe,

• zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości kosztu aktu notarialnego poniesionego w ramach umowy przedwstępnej –jest prawidłowe.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawione następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 4 lipca 2005 roku zbył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego w W przy ul. S (które nabył w roku 2001, czyli mniej niż 5 lat wcześniej). Dochód z tej sprzedaży przeznaczył na zakup i remont mieszkania położonego w W przy ul. N, które nabył 29 lipca 2005 r. (własność hipoteczna). W przypadku niektórych wydatków istnieją rozbieżne opinie, co do tego, czy można je zakwalifikować do wydatków na zakup i remont nowo nabytego lokalu mieszkalnego, a co za tym idzie, czy te wydatki powinny podlegać podatkowi dochodowemu. Jak wynika z aktu notarialnego z własnością nowo-nabytego lokalu mieszkalnego przy ulicy N w W "związany jest udział, wynoszący 0,05 (pięć setnych) części w częściach wspólnych budynku (...)". W budynku, w którym Wnioskodawca nabył nowe mieszkanie został dokonany remont części wspólnych ze środków zgromadzonych w funduszu remontowym, w tym generalny remont balkonów i zabezpieczenie konstrukcji ścian nośnych. Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na fundusz remontowy w ciągu 2 lat od zbycia poprzedniego mieszkania i po zakupie nowego wynoszą w sumie 3.110 zł 60 gr. Faktyczne wydatki wspólnoty w zakresie przeprowadzanego remontu części wspólnej wynoszą zaś 54.523 zł 90 gr.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy można do kosztów remontu zakwalifikować wydatki poniesione na remont części wspólnej budynku w którym Wnioskodawca zakupił mieszkanie w takim zakresie w jakim wynosi udział Wnioskodawcy w części wspólnej... - czyli: 0,05 (udział w części wspólnej) wydatkowanej kwoty 54.523 zł 99 gr. = 2.726 zł 19 gr. Jeśli tak, to czy wystarczającymi dokumentami są zaświadczenie od administratora wspólnoty potwierdzające poniesione wydatki oraz zaświadczenia o wpłatach na fundusz remontowy...,
2. Czy można do wydatków związanych z zakupem mieszkania zakwalifikować koszty aktu notarialnego dotyczącego umowy przedwstępnej (umowa ta później zastała zrealizowana w postaci aktu notarialnego ostatecznego.)...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy do kosztów remontu należy zaliczyć również faktycznie poniesione wydatki na remont części wspólnej budynku w takim procencie w jakim przynależy ona do właściciela.

Koszty aktu notarialnego dotyczące umowy przedwstępnej również powinny być zaliczone do kosztów poniesionych na zakup nowego mieszkania. W szczególności, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego była konieczna, po pierwsze ze względu na zabezpieczenie transakcji, po drugie była wymagana przez bank dla zaciągnięcia przez Wnioskodawcę kredytu częściowo finansującego wyżej wymieniony zakup.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie natomiast z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego były przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  
  

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• opłaty sądowe.
  
  

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nabył w drodze kupna w 2001 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w W, przy ul. S. Prawo te zbył 4 lipca 2005 r., a więc przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dochód z tej sprzedaży przeznaczył na zakup i remont mieszkania położonego w W przy ulicy N. W budynku, w którym Wnioskodawca nabył nowe mieszkanie został dokonany remont części wspólnych ze środków zgromadzonych w funduszu remontowym. Strona poniosła wydatki na fundusz remontowy w kwocie 3.110,60 zł oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego umowy przedwstępnej.

Mając powyższe na względzie zauważyć należy, iż stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

W myśl art. 4 ust. 4 ww. ustawy właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali (art. 6 ust. 3 powołanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

W odniesieniu do lokali stanowiących odrębną własność mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy każdy właściciel lokalu ma obowiązek ponoszenia pełnych kosztów związanych z utrzymaniem jego lokalu (lub lokali) oraz utrzymania swojego lokalu w należytym stanie, a w myśl art. 12 ust. 1 tej ustawy każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do ponoszenia części wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach ze wspólnej nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawca nie może zaliczyć wydatków na fundusz remontowy do kosztów remontu nabytego mieszkania. Wydatki te są obowiązkowymi wydatkami eksploatacyjnymi, które nie zwiększają wartości mieszkania. Dodać należy, iż ze środków tego funduszu finansowane są również części wspólne budynku.

Natomiast do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, a więc również wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza aktu notarialnego dotyczącego umowy przedwstępnej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.