Istota interpretacji:

Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej odpowiednio w 2001r. w drodze darowizny i w 2008r. w wyniku podziału majątku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym jeżeli tak to w jakiej wysokości?

Z uwagi na stwierdzone braki formalne wniosku pismem z dnia 13 października 2009r. Znak: IBPB II/2/415-935/09/JG wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 23 października 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca we wrześniu 2009r. sprzedał dom, który był jego własnością od listopada 2008r. w wyniku podziału majątku po rozwodzie. Na dom wnioskodawca wraz z żoną zaciągnął kredyt hipoteczny, który obecnie spłaca w całości po sprzedaniu tego domu. Działkę pod budowę domu małżonkowie otrzymali w 2001r. w drodze darowizny od rodziców byłej żony. W listopadzie 2008r., w wyniku podziału majątku, wartość części wnioskodawcy, tj. działki i budowy która trwała, została oszacowana w akcie notarialnym na kwotę 100.000 zł. W akcie notarialnym zaznaczono że ta część majątku jest obciążona kredytem. Dom został odebrany przez nadzór budowlany w lutym 2009r. Dom został sprzedany w 2009r. za kwotę 450.000 zł, przy czym po spłacie kredytu wnioskodawcy pozostało 290.000 zł. Wnioskodawca zaznaczył, iż po sprzedaniu domu zamierza budować nowy dom z pieniędzy które mu pozostaną po spłacie kredytu. W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca uściślił, że umową z dnia 01 lipca 2008r. został dokonany podział majątku wspólnego w skład którego wchodziły dwie działki orne o pow. łącznej 0,3114 ha i działka budowlana o pow. 0,0488 ha, na której znajdowała się już rozpoczęta inwestycja budowy budynku mieszkalnego. Na działce budowlanej była wpisana hipoteka na rzecz banku w kwocie 115.816,00 CHF. Wartość dwóch działek ornych wynosiła ok. 40.000 zł a wartość działki budowlanej wraz z rozpoczętą budową 100.000 zł. W ocenie wnioskodawcy podział majątku był ogólny, bowiem była żona otrzymała dwie działki orne o łącznej wartości 40.000 zł a wnioskodawca działkę budowlaną o wartości 100.000 zł wraz z wpisaną hipoteką na tej nieruchomość w kwocie 115.816,00 CHF.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym jeżeli tak to w jakiej wysokości...

Czy uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze mogą zostać przeznaczone w całości na budowę nowego domu...

Zdaniem wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji nie będzie płacić podatku dochodowego gdyż pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na budowę nowego domu. W ocenie wnioskodawcy zapłata podatku od sprzedaży nieruchomości spowodowałaby, że posiadałby mniej środków finansowych, które w pełni nie pokryłyby kosztów wybudowania domu, a ponadto nie mógłby uzyskać kredytu z uwagi na zbyt mały dochód.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, tylko wówczas jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wyjaśnić należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie natomiast do treści art. 48 powyższej ustawy budynki stanowią część składową gruntu (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie)i jako takie nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Tak więc pojęcie sprzedaży nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Zgodnie z powyższym, datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został wzniesiony na tym gruncie budynek. Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż działkę pod budowę domu małżonkowie otrzymali w 2001r. w drodze darowizny od rodziców byłej żony wnioskodawcy, na której następnie rozpoczęli budowę domu. Po rozwodzie umową z dnia 01 lipca 2008r. został dokonany podział majątku, w skład którego wchodziły dwie działki orne o pow. łącznej 0,3114 ha oraz ww. działka budowlana o pow. 0,0488 ha na której znajdowała się już rozpoczęta budowa domu. W ocenie wnioskodawcy podział majątku był ogólny, bowiem była żona otrzymała dwie działki orne o łącznej wartości 40.000 zł a wnioskodawca działkę budowlaną o wartości 100.000 zł wraz z wpisaną hipoteką na tej nieruchomości. Wnioskodawca we wrześniu 2009r. dokonał sprzedaży domu za kwotę 450.000 zł, po spłacie kredytu pozostała mu kwota 290.000 zł. Wątpliwość wnioskodawcy budzi kwestia czy przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, a ponadto czy uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze mogą zostać przeznaczone w całości na budowę nowego domu.

W przedmiotowej sprawie dla określenia skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przede wszystkim należy ustalić, kiedy nastąpiło nabycie na własność przez wnioskodawcę nieruchomości tj. działki, na której rozpoczęto budowę domu a tym samym od jakiego momentu należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy tj. czy od daty kiedy nastąpiło nabycie zbytej w 2009r. nieruchomości czy też od daty kiedy nastąpił podział majątku wspólnego małżonków.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania tej wspólności następuje jej przekształcenie i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Jednak mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
• jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.
  
  

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale wyłącznie pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny sprawy stwierdzić należy, że podział majątku dorobkowego małżonków dokonany na podstawie umowy z dnia 01 lipca 2008r. nie był ekwiwalentny. O ekwiwalentnym bowiem podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku dorobkowego, każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości. Tymczasem na mocy umowy z dnia 01 lipca 2008r. była żona wnioskodawcy otrzymała dwie działki orne o łącznej wartości 40.000 zł a wnioskodawca działkę budowlaną wraz z rozpoczętą inwestycją budowy domu o wartości 100.000 zł wraz z wpisaną hipoteką na tej nieruchomości. Powyższe jednak przesądza o nie ekwiwalentnym podziale majątku dorobkowego małżonków.

W przedstawionym stanie faktycznym wnioskodawca zatem prawo własności do przedmiotowej nieruchomości, którą następnie sprzedał w 2009r. nabył w następujący sposób:

• w 2001r. w #189; części odpowiadającej jego udziałowi w majątku wspólnym, jako że w drodze darowizny na zasadzie wspólności ustawowej małżonkowie nabyli grunt, na którym rozpoczęli budowę domu,
• #189; w 2008r. w wyniku podziału majątku wspólnego. Tym samym wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem zbywanej nieruchomości.
  
  

Z uwagi na to, że nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 2001r. oraz w 2008r., pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki wnioskodawca nabył. Ponieważ od końca roku w którym nastąpiło nabycie #189; część nieruchomości na prawach wspólności ustawowej, a więc od końca 2001r. minęło pięć lat zatem ta część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a tym samym nie będzie podlegała w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie natomiast pozostała #189; część nieruchomości nabytej w 2008r. w wyniku podziału majątku dorobkowego, ponieważ zbycie tego udziału nastąpiło przed upływem pięciu lat od nabycia.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W przypadku odpłatnego zbycia podstawę obliczenia podatku stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.6c ww. ustawy.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku.

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wyżej wskazano przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych udokumentowane fakturami VAT. Jakkolwiek w przedmiotowej sprawie bezspornym jest fakt, że podział majątku dorobkowego nie był ekwiwalentny w naturze, gdyż na wyłączną własność wnioskodawca otrzymał nieruchomość wartą 100.000 zł natomiast była żona otrzymała nieruchomości (dwie działki orne) o wartości 40.000 zł, to nie można pominąć okoliczności, że wnioskodawca wraz z żoną zaciągnęli kredyt na budowę domu, który w wyniku podziału majątku dorobkowego stał się wyłączną własnością wnioskodawcy, który przejął na siebie obowiązek spłaty tego kredytu. Spłata kredytu nie jest jednak nakładem poczynionym w czasie posiadania nieruchomości, zwiększającym wartość tej nieruchomości i udokumentowanym fakturą VAT. Jednakże należy zwrócić uwagę na fakt, że art. 22 ust. 6c ustawy pozwala zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu udokumentowane koszty nabycia.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków, za koszt uzyskania przychodu można uznać spłacony kredyt. W przypadku kredytu należy jednak zauważyć, że charakteru spłaty nie będzie miała wartość całego kredytu, bowiem małżonkowie zaciągnęli kredyt razem i solidarnie byli zobowiązani do jego spłaty. Skoro tak, to obowiązek spłaty kredytu ciążył na wnioskodawcy w takim samym stopniu jak na jego zonie. Do kosztów nabycia udziału w majątku wspólnym wnioskodawca może zaliczyć wartość kredytu, spłaconą za małżonka w związku z nabyciem nieruchomości.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie wnioskodawca prawo własności do zbytej w 2009r. nieruchomości nabył w #189; części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i w #189; części w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków. Przychód w kwocie 450.000 zł uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości podlega rozliczeniu po połowie. Tak więc połowa przychodu uzyskanego w 2009r. ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (tj. odpowiadająca nabytej w 2001r. #189; części nieruchomości) nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym ponieważ odpłatne zbycie tej części nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie działki. Jak już wyżej wskazano fakt, że działka została zabudowana budynkiem nie ma wpływu na okres liczenia pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bowiem w niniejszej sprawie datą nabycia #189; nieruchomości jest data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został wzniesiony na tym gruncie budynek. Natomiast przychód ze sprzedaży w 2009r. pozostałej części nieruchomości tj. 1/2 części, którą wnioskodawca nabył w 2008r. w wyniku podziału majątku wspólnego podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., ponieważ sprzedaż tej części nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Zatem przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła wartość połowy przychodu ze zbytej nieruchomości czyli kwota 225.000 zł, natomiast dochodem będzie różnica pomiędzy kwotą tego przychodu a kosztami jego uzyskania określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Tym samym w przedstawionym stanie faktycznym bez znaczenia pozostaje cel na jaki zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r. poza jednym zwolnieniem podatkowym wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy tzw. ulgą meldunkową nie przewidywały żadnych innych zwolnień podatkowych z których wnioskodawca mógłby skorzystać. Z wniosku nie wynika, aby wnioskodawca w sprzedanym budynku był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia w przedmiotowej sprawie na podstawie tzw. ulgi meldunkowej.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.