Istota interpretacji:

Czy zaliczka na poczet "nowego" mieszkania wpłacona przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży "starego" mieszkania może zostać uznana za wydatek na cele mieszkaniowe?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W kwietniu 2009r. wnioskodawczyni odziedziczyła mieszkanie w spadku. W mieszkaniu tym zameldowana była od 1963r. do dnia dzisiejszego. Ze względów emocjonalnych wnioskodawczyni nie może mieszkać w tym mieszkaniu i w związku z powyższym ma zamiar to mieszkanie sprzedać i kupić nowe korzystając ze zwolnienia podatkowego poprzez wydatkowanie dochodu ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni podjęła odpowiednie kroki, zgłosiła mieszkanie do sprzedaży i pod koniec maja 2009r. podpisała umowę przedwstępną ze spółdzielnią mieszkaniową na zakup nowego mieszkania. Wnioskodawczyni wpłaciła zaliczkę w wysokości 1/3 wartości lokalu, a kolejne raty miesięczne ma wpłacać do lutego 2010r. Prawo własności do nowego lokalu wnioskodawczyni uzyska (według umowy) w II kwartale 2010r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy jeśli nie uda się wnioskodawczyni sprzedać odziedziczonego mieszkania przed uzyskaniem prawa własności do nowego lokalu (podpisania aktu notarialnego) będzie musiała zapłacić podatek dochodowy 19% od sprzedaży mieszkania...
2. Czy zaliczki wpłacone od maja 2009r. do lutego 2010r. będą miały wpływ na wysokość należnego podatku...
3. Czy data uzyskania tytułu prawnego do lokalu (akt notarialny) czy też data wpłat zaliczek będą traktowane jako właściwa data nabycia i poniesienia wydatku na własne cele mieszkaniowe...
4. Czy wpłaty dokonane przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania będą uwzględnione (i w jaki sposób) jako wydatki na własne cele mieszkaniowe możliwe do odliczenia od dochodu ze sprzedaży mieszkania...

Zdaniem wnioskodawczyni, jeżeli sprzeda mieszkanie a następnie podpisze umowę kupna (akt notarialny) nowego mieszkania, za które już zaliczkowo zapłaciła część ceny to odliczeniu podlegać będzie cała cena zakupu mieszkania (razem z zapłaconymi zaliczkami), a nie tylko kwota, która zostanie do zapłacenia w momencie podpisania aktu notarialnego.

Wnioskodawczyni argumentuje to tym, że zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poniesienie wydatku na cele mieszkaniowe oznacza nabycie mieszkania. Nabycie mieszkania zgodnie z Kodeksem cywilnym następuje w formie aktu notarialnego. Zatem datą nabycia mieszkania i tym samym wydatkowania na własne cele mieszkaniowe będzie data podpisania aktu notarialnego. Wpłata zaliczek na poczet zakupu mieszkania nie oznacza zatem ani zakupu mieszkania ani wydatkowania na własne cele mieszkaniowe.

W opinii wnioskodawczyni, w momencie podpisania aktu notarialnego nabędzie ona lokal mieszkalny a tym samym poniesie wydatki na własne cele mieszkaniowe w wysokości określonej w akcie notarialnym. Bez znaczenia będzie tutaj fakt, ze za mieszkanie wnioskodawczyni zapłaciła już zaliczkowo jakieś kwoty.

Zdaniem wnioskodawczyni, będzie mogła skorzystać z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i odliczyć cenę nowego mieszkania od kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, w którym obecnie zamieszkuje.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009r.

Z przedmiotowego wniosku wynika, iż w kwietniu 2009r. wnioskodawczyni odziedziczyła w spadku mieszkanie.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Jeżeli zatem w istocie śmierć spadkodawcy, po którym wnioskodawczyni odziedziczyła przedmiotowe mieszkanie, nastąpiła w 2009r., to dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2. wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Z istoty powołanego wyżej zwolnienia wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości lub prawa mogła być przeznaczona na ww. cele mieszkaniowe, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe. W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa powyżej, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie wynika jednak, aby sytuacja taka miała miejsce w przedmiotowej sprawie, tj. z wniosku w żaden sposób nie wynika, aby zaliczka jaką wnioskodawczyni wpłaciła do spółdzielni otrzymana była od nabywców sprzedawanego mieszkania co znajdowałoby potwierdzenie w sporządzonej na tę okoliczność umowie.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż za wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane w przedmiotowej sprawie jedynie ewentualne środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie wydatkowane na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem kwoty wpłaconej przez wnioskodawczynię zaliczki oraz miesięcznych rat na poczet nowego mieszkania uiszczone przed sprzedażą mieszkania, w którym obecnie zamieszkuje nie mogą zostać objęte zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie nieruchomości lub praw określonych w art. 21 ust. 25 ww. ustawy jest bowiem data ich faktycznego wydatkowania. O ile zatem zapłata zaliczki istotnie nie jest równoznaczna z nabyciem mieszkania, to wbrew twierdzeniu wnioskodawczyni – zapłata tejże zaliczki jest sposobem wydatkowania środków na własne cele mieszkaniowe, skoro w przyszłości zostanie ze spółdzielnią podpisana umowa nabycia lokalu. Bezspornym jest również, że kwota ze sprzedaży mieszkania nie może być uznana za wydatkowaną w całości na zakup nowego lokalu, tylko z tego powodu, że wnioskodawczyni podpisze umowę zakupu po dacie sprzedaży. W przedmiotowej sprawie poza sporem jest bowiem, że środki ze sprzedaży mieszkania nie zostaną faktycznie wydatkowane na zakup nowego lokalu, gdyż z okoliczności sprawy jasno wynika, że w momencie zakupu tego lokalu do uregulowania pozostanie tylko część ceny, gdyż pozostała kwota została zapłacona wcześniej ze środków nie pochodzących ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania.

Stanowisko wnioskodawczyni uznać należało zatem za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.