Istota interpretacji:

opodatkowanie przychodu ze sprzedaży mieszkania

• prawidłowew zakresie możliwości zastosowania przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw,

• nieprawidłowew zakresie możliwości zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
  
  

Pismem z dnia 25.08.2009 r. Nr IPPB4/415-530/09-2/JK oraz pismem z dnia 16.09.2009 r. Nr IPPB4/415-530/09-3/JK, IPPB4/415-593/09-2/JK tut. Organ wezwał Wnioskodawcę o wyjaśnienie kwestii związanej z opłatą, szczegółowe sprecyzowanie stanu faktycznego, sprecyzowanie pytania lub pytań przyporządkowanych do przedstawionego stanu faktycznego, przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego oraz uzupełnienie informacji poprzez złożenie oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej.

Pismem z dnia 10.09.2009 r. (data wpływu 11.09.2009 r.) oraz pismem z dnia 01.10.2009 r. (data wpływu 05.10.2009 r.) Wnioskodawca uzupełnił ww. braki formalne w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 15.03.2004 r. Wnioskodawca nabył mieszkanie w W o ówczesnej wartości 103 tyś zł w drodze darowizny od ojca i drogą kupna od ciotki po połowie. W styczniu 2005 r. Wnioskodawca zameldował się w ww. mieszkaniu. W dniu 31.08.2005 r. zameldowała się tam również ówczesna narzeczona, z którą w dniu 26.05.2007 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński. We wrześniu 2007 r., w związku z planami na powiększenie rodziny, małżonkowie sprzedali mieszkanie w W za kwotę 347 tyś zł. Zaraz po sprzedaży Wnioskodawca złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, że w ciągu 2 lat uzyskane ze sprzedaży mieszkania pieniądze przeznaczy na cele mieszkaniowe.

W dniu 02.10.2007 r. małżonkowie podpisali akt notarialny dotyczący zakupu nowego mieszkania w N, którego są współwłaścicielami. Cena mieszkania stanowiła kwotę 590 tyś zł. Na kupno nowego mieszkania Wnioskodawca zaciągnął kredyt w wysokości 450 tyś. zł. Umowa kredytowa została podpisana przez oboje małżonków w dniu 24.09.2007 r. Za nowe mieszkanie Wnioskodawca wraz z żoną wpłacili w gotówce 20 tyś zł, po sprzedaniu i otrzymaniu pieniędzy za stare przelali na konto sprzedającego 120 tyś zł tytułem pierwszej raty, natomiast reszta, czyli 450 tyś zł została przelana przez bank z tytułu zaciągniętego kredytu.

Dodatkowe koszty poniesione podczas transakcji to:

1. prowizja dla Agencji Pośrednictwa Nieruchomości za pomoc w sprzedaniu mieszkania w W w kwocie 3.470 zł,.
2. prowizja dla Agencji Pośrednictwa Nieruchomości za pomoc przy zakupie mieszkania w N w kwocie 8.850 zł,
3. wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego nabycia mieszkania w N w wysokości 3.384 zł,
4. podatek od kupna mieszkania w N w wysokości 2% jego wartości w kwocie 11.804 zł.
   
   

Suma dotychczas spłaconych rat kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania w N na dzień 10.08.2009 r. wynosi 49.895,85 zł. Do momentu rozliczenia się z Urzędem Skarbowym małżonkowie zapłacą jeszcze jedną ratę kredytu w wysokości około 2100 zł. Wnioskodawca nie odliczał i nie odlicza żadnych odsetek od kredytu bowiem nie wiedział nawet o takiej możliwości.

Z informacji, które Wnioskodawca posiada wynika, iż obowiązują go przepisy obowiązujące w momencie sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy biorąc pod uwagę stan faktyczny Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od sprzedanego mieszkania w W, a jeśli tak to w jakiej w wysokości...
2. Które przepisy prawa mają zastosowanie w wyżej wskazanym przypadku:

1. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007 r. w związku z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588),
   
2. art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 217, poz. 1588). Przepis ten przewiduje, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.,
   
3. w art. 21 ust. 1 pkt 126 zapisano, że wolne od podatku będą "przychody z odpłatnego zbycia domu i mieszkania", jeżeli podatnik był w nim zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia".
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 1 Według Wnioskodawcy nie musi płacić żadnego podatku, tylko winien złożyć do Urzędu Skarbowego stosowne dokumenty.

Ad. 2

1. Wnioskodawca rozumie, iż z podatku od sprzedaży części mieszkania nabytej w drodze darowizny powinien być zwolniony.
2. Zdaniem Wnioskodawcy ewentualny podatek dochodowy powinien zostać naliczony w wysokości 10% wartości sprzedanej nieruchomości minus koszty mieszkaniowe poniesione od chwili sprzedaży mieszkania w W.
3. Z uwagi na to, iż oboje małżonkowie byli zameldowani w mieszkaniu w W dłużej niż 12 miesięcy, Wnioskodawca uważa, iż powinni być zwolnieni z podatku.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w zakresie możliwości zastosowania przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw natomiast nieprawidłowe w zakresie możliwości zastosowania oraz art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. W świetle art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W myśl art. 28 ust. 4 ww. ustawy, w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 15.03.2004 r. Wnioskodawca nabył mieszkanie po połowie w drodze darowizny od ojca i drogą kupna od ciotki. We wrześniu 2007 r., Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali mieszkanie w W za kwotę 347 tyś zł. A zatem w niniejszym przypadku nabycie miało miejsce przed 01.01.2007 r. Tym samym do rozpatrzenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości należy zastosować przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) – w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Należy zatem stwierdzić, iż przychód uzyskany we wrześniu 2007 r. z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w części nabytego w drodze darowizny od ojca korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży części mieszkania nabytego w drodze kupna od ciotki należy wskazać, iż zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. zasada, o której mowa w art. 28 ust. 2 zdanie drugie ww. ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) – c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  
  

W świetle powyższego, warunkiem skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy jest m.in. wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe.

Jak zostało wskazane w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca zaraz po sprzedaży mieszkania w Warszawie złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, że w ciągu 2 lat uzyskane ze sprzedaży mieszkania pieniądze przeznaczy na cele mieszkaniowe. Następnie w dniu 02.10.2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisali akt notarialny dotyczący zakupu nowego mieszkania w Nowej Iwicznej, którego są współwłaścicielami. Na kupno nowego mieszkania został zaciągnięty kredyt w wysokości 450 tyś. zł. Umowa kredytowa została podpisana przez oboje małżonków w dniu 24.09.2007 r. Za nowe mieszkanie Wnioskodawca wraz z żoną wpłacili w gotówce 20 tyś zł, po sprzedaniu i otrzymaniu pieniędzy za stare przelali na konto sprzedającego 120 tyś zł tytułem pierwszej raty, natomiast reszta, czyli 450 tyś zł została przelana przez bank z tytułu zaciągniętego kredytu.

Biorąc zatem powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w części nabytego w drodze kupna od ciotki będzie korzystał ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pod warunkiem, że Wnioskodawca w ciągu 2 lat od daty sprzedaży przeznaczy całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży tej części mieszkania na własne cele mieszkaniowe.

W tym miejscu organ podatkowy pragnie wyjaśnić, iż powołana we wniosku przez Wnioskodawcę tzw. ulga meldunkowa nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie, z uwagi na to, że jak już wyżej wyjaśniono w przedmiotowej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy podatkowej, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku, a nie w brzmieniu od dnia 01 stycznia 2007 r., z którym to dniem zaczęły obowiązywać postanowienia dotyczące ulgi meldunkowej zawarte w treści art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części łub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość łub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
   
   

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy dotyczy bowiem wyłącznie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia m.in. lokalu mieszkalnego nabytego po dniu 01 stycznia 2007 r., natomiast Wnioskodawca nabył część lokalu mieszkalnego w 2004 r. w drodze kupna od ciotki r. Zatem osiągnięty w 2007 r. przychód z odpłatnego zbycia przedmiotowej części lokalu mieszkalnego Wnioskodawca powinien opodatkować w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązujących do dnia 31 grudnia 2006 r.

Podsumowując powyższe należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego we wrześniu 2007 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Z uwagi na nabycie przedmiotowego mieszkania w dniu 15.03.2004 r. do opodatkowania przychodu ze sprzedaży tegoż lokalu należy zastosować przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2006 r. A zatem przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego co do zasady będzie podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Jednakże, przychód uzyskany ze sprzedaży części lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny od ojca będzie zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy. Ponadto wskazać należy, iż opodatkowania przychodu ze zbycia części lokalu mieszkalnego nabytego w drodze kupna od ciotki, Wnioskodawca nie może rozpatrywać w oparciu o przepisy ustawy podatkowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., a więc w okresie obowiązywania tzw. ulgi meldunkowej, które w przedmiotowej sprawie nie mają zastosowania, w związku z czym Wnioskodawca nie może skorzystać z ulgi meldunkowej. Wnioskodawca może natomiast skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., jeżeli spełni wszystkie warunki wskazane powyżej.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.