Istota interpretacji:

Jaką wysokość odsetek od udzielonego kredytu hipotecznego Wnioskodawca mógłby odliczyć od zeznania rocznego za 2008 rok?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 29 czerwca 2006 roku Wnioskodawca podpisał z bankiem umowę o kredyt budowlano-hipoteczny na kwotę 150 000 zł na zakup działki z rozpoczętą budową i na dokończenie budowy (dom jednorodzinny w stanie surowym otwartym).

W dniu 2 stycznia 2007 r. Zainteresowany podpisał akt notarialny i kupił ww. nieruchomość za kwotę 100 000 zł.

Akt notarialny wyraźnie stwierdza, że część kwoty zakupu tj. 45 138 zł Wnioskodawca zapłacił ze środków własnych, a nie z udzielonego przez bank kredytu.

Natomiast resztę ceny sprzedaży w kwocie 54 862 zł Zainteresowany zapłacił sprzedającemu później, po uruchomianiu linii kredytowej z uzyskanego kredytu.

Następnie Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę, zgodnie z prawem budowlanym.

W dniu 16 lipca 2007 roku Zainteresowany złożył do banku wniosek o zwiększenie kwoty kredytu do wysokości 270 000 zł z powodu drożyszych materiałów budowlanych.

Bank wyraził zgodę i w dniu 25 sierpnia 2007 roku Wnioskodawca podpisał aneks do umowy, który zwiększył wysokość kredytu do kwoty 270 000 zł. Jednocześnie bank zobowiązał się do zwiększenia kwoty środków własnych do wysokości 176 920 zł co stanowi 39,59 % całkowitego kosztu inwestycji.

Wypłata dodatkowej, zwiększonej kwoty linii kredytowej nastąpiła w dniach 10 grudnia 2007 roku i 31 grudnia 2007 r. - w dwóch równych transzach po 60 000 zł każda.

W dniu 29 grudnia 2008 roku Zainteresowany zakończył inwestycję i oddał dom do użytku.

Całość inwestycji wyniosła 446 920 zł.

Z zaświadczenia z dnia 25 lutego 2009 r. wydanego przez bank wynika, że w 2007 roku Wnioskodawca spłacił 5 736,41 zł odsetek, a w 2008 roku spłacił 17 399,68 zł odsetek, co łącznie daje kwotę 23 136,09 zł odsetek z dwóch lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką wysokość odsetek od udzielonego kredytu hipotecznego Wnioskodawca mógłby odliczyć w zeznaniu rocznym za 2008 rok...

Zdaniem Wnioskodawcy, bank udzielił kredytu w wysokości 270 000 zł z czego trzeba odjąć kwotę 54 862,00 zł która została przeznaczona na zakup działki z rozpoczętą budową kredytu co daje kwotę 215 138 zł.

Kwota limitowana to 212 870 zł. Dzieląc kwotę limitowaną 212 870 zł przez kwotę kredytu przeznaczonego na dalszą budowę tj. 215 138 zł wyjdzie liczba odsetek 98,94 % możliwych do odliczenia z odsetek naliczonych przez bank w 2007 i 2008 roku.

Suma odsetek z tych lat wynosi 23 136,09 zł. Następnie kwotę 23 136,09 zł Wnioskodawca mnoży przez 98,94%, co daje kwotę 22 890,85 zł.

Zainteresowany uważa, że kwotę 22 890,85 zł Wnioskodawca mógłby odliczyć od zeznania rocznego za 2008 rok.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W świetle art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) podatnikowi, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka),o którym mowa w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., przysługuje na zasadach określonych w tej ustawie, prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki) zawartej przed 1 stycznia 2007r., nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2027 r.

Zgodnie z treścią art. 26b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 odlicza się, z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

1. budową budynku mieszkaniowego albo
2. wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
3. zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4. nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Ponadto w myśl art. 26b ust. 2 ustawy, odliczenie wydatków na spłatę odsetek od kredytu na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika stosuje się, jeżeli:

1. kredyt ( pożyczka) był udzielony po dniu 1 stycznia 2002 r.,
2. kredyt (pożyczka) był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu ( pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w ust. 1,
3. inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu - określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw,
4. inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r., a ponadto w przypadku inwestycji:
   
   1. o których mowa w ust. 1 pkt 1 albo pkt 4 - zakończenie nastąpiło przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę, nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, i zostało potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania - zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku,
      
   2. o których mowa w ust. 1 pkt 2 albo pkt 3 - została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik,
5. do zeznania podatkowego, składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia, o którym mowa w ust. 1, podatnik dołączy oświadczenie, według określonego wzoru, o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku,
6. odsetki od kredytu:
   
   1. zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot uprawniony do udzielania kredytu (pkt 2),
      
   2. nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku,
      
   3. nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym,
7. podatnik lub jego małżonek nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na:
   
   1. zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   2. budowę budynku mieszkalnego,
      
   3. wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
      
   4. zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
      
   5. nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
      
   6. przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
      
   7. systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.
   
   

Omawiana ulga, w świetle powyższych przepisów, została obwarowana licznymi zastrzeżeniami ograniczającymi krąg uprawnionych. Nie obejmuje ona spłaty samego kredytu (pożyczki), a jedynie spłatę odsetek od kredytu.

Na mocy przepisu art. 26b ust. 4 pkt 1 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odliczenie z tytułu spłaty odsetek od kredytu hipotecznego obejmuje wyłącznie odsetki:

1. naliczone za okres począwszy od dnia 1 stycznia 2002 r., z zastrzeżeniem ust. 5, i zapłacone od tego dnia,
2. od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 m2powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji, z zastrzeżeniem ust. 10.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych określa także termin, od którego możliwe jest dokonywanie odliczeń z tytułu spłaty odsetek od kredytu hipotecznego.

Zgodnie z art. 26b ust. 5 ww. ustawy pierwszego odliczenia z tytułu omawianej ulgi można dokonać najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja. Jeżeli odsetki, o których mowa zostały zapłacone także przed rokiem zakończenia inwestycji sfinansowanej kredytem hipotecznym, to wówczas mogą być one odliczone od podstawy obliczenia podatku za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki, a także mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki; w tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia (art. 26b ust. 6 i ust. 7 ww. ustawy).

Ponadto należy zaznaczyć, że jeżeli przyznany kredyt wykorzystany jest na inwestycję mieszkaniową oraz zakup gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają odsetki od tej części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych udokumentowanych wydatkach mieszkaniowych, ze względu na fakt, iż w zakresie omawianej ulgi nie mieszczą się powyższe wydatki (art. 26b ust. 3 pkt 6 ww. ustawy).

Z ww. przepisów wynika, że ulga przysługuje osobom, które spłacają odsetki od kredytu zaciągniętego m. in. na budowę budynku mieszkalnego albo na zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 czerwca 2006 roku Wnioskodawca podpisał umowę o kredyt budowlano-hipoteczny na kwotę 150 000 zł na zakup działki z rozpoczętą budową i na dokończenie budowy (dom jednorodzinny w stanie surowym otwartym). W dniu 02 stycznia 2007 r. Zainteresowany podpisał akt notarialny i kupił ww. nieruchomość za kwotę 100 000 zł.

Zainteresowany wskazał, że część kwoty zakupu tj. 45 138 zł zapłacił ze środków własnych a nie z kredytu udzielonego przez bank. Natomiast resztę ceny sprzedaży w kwocie 54 862 zł Zainteresowany zapłacił sprzedającemu później po uruchomianiu linii kredytowej z uzyskanego kredytu.

W dniu 25 sierpnia 2007 roku Wnioskodawca podpisał aneks do umowy, który zwiększył wysokość kredytu do kwoty 270 000 zł.

W dniu 29 grudnia 2008 roku Zainteresowany zakończył inwestycję i oddał dom do użytku.

Całość inwestycji wyniosła 446 920 zł.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez bank z dnia 25 lutego 2009 r. wynika, że w 2007 roku spłacił 5736,41 zł odsetek a w 2008 roku spłacił 17 399,68 zł odsetek, co łącznie daje kwotę 23 136,09 zł odsetek z dwóch lat.

W przedstawionym stanie faktycznym bez znaczenia jest fakt, iż Wnioskodawca podpisał aneks do wcześniejszej umowy kredytu, co spowodowało podwyższenie kredytu, bowiem został zachowany cel, w jakim zawarto przedmiotową umowę i Wnioskodawca kontynuował inwestycję na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jednakże należy wyjaśnić, że wysokość dokonywanych odliczeń jest limitowana. Odliczenie obejmuje jedynie odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza limitu, z wyłączeniem odsetek przypadających na zakup gruntu.

W przedstawionym przez Wnioskodawcę własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego prawidłowo stwierdzono, że odsetki od kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe w ramach ulgi odsetkowej podlegają odliczeniu do wysokości limitu oraz że odsetki od kredytu przypadające na zakupu gruntu nie podlegają odliczeniu. Jednakże sam sposób odliczenia w ramach ulgi odsetkowej jest nieprawidłowy.

Tut. Organ informuje, iż chcąc prawidłowo ustalić wysokość odsetek od udzielonego kredytu, które Wnioskodawca mógł odliczyć w zeznaniu rocznym za 2008 r. można skorzystać z poniższego przykładu:

1. Należy ustalić limit odliczenia odsetek.

W tym celu kwotę limitu (212 870 zł) mnożymy razy 100, a następnie dzielimy przez wysokość kredytu. Uzyskamy wskaźnik procentowy. Iloczyn kwoty faktycznie zapłaconych odsetek i obliczonego wyżej wskaźnika procentowego stanowi kwotę limitu odsetek z uwzględnieniem także odsetek przypadających na grunt.

2. Należy ustalić, jaki jest procentowy udział wydatków na zakup gruntu w całości wydatków inwestycyjnych.

W tym celu mnożymy wartość zakupu gruntu sfinansowaną kredytem razy 100, a następnie dzielimy przez łączną kwotę wszystkich poniesionych wydatków.

3. Należy ustalić kwotę odsetek do wysokości limitu – pomniejszoną o część przypadającą na zakupu gruntu.

W tym celu obliczoną kwotę limitu odsetek z uwzględnieniem także odsetek przypadających na grunt (patrz pkt 1) mnożymy razy wskaźnik procentowy (obliczony w pkt 2).

Otrzymaną wartość odejmujemy od limitu obliczonego w pkt 1.

Wynik tego działania stanowi kwotę możliwą do odliczenia w ramach ulgi odsetkowej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.