Istota interpretacji:

Czy wydatkowanie kwoty 886.805 zł w momencie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego stanowi wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skutkujące zwolnieniem z opodatkowania kwoty 775.000 zł, uzyskanej ze sprzedaży domu?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2009 r. (data wpływu 30 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości -jest prawidłowe.

W dniu 30 kwietnia 2009 r. został złożony wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 lipca 2007 r. dokonano sprzedaży domu za cenę 775.000 zł, który stanowił majątek prywatny małżonków, nie związany z działalnością gospodarczą. W dniu 23 lipca 2007 r. złożono oświadczenie o zamiarze przeznaczenia uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W dniu 24 lipca 2007 r. zawarto, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Jednocześnie sprzedający wystąpili o udzielenie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego na zbywanym gruncie. Przy zawarciu powyższej umowy uiszczona została w całości cena nabycia w kwocie 886.805 zł, przy czym składała się na nią m.in. kwota 775.000 zł, uzyskana ze sprzedaży domu. Z uwagi na nie dojście do wykonania umowy warunkowej, sprzedający, na podstawie aktu notarialnego z dnia 27 grudnia 2007 r. przenieśli przedmiotowe prawo użytkowania wieczystego w zamian za zwolnienie z obowiązku zwrotu uiszczonej ceny. Jednocześnie zbywający przekazali decyzję właściwego organu udzielającą pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego. W trybie Kodeksu postępowania administracyjnego nabywcy wstąpili w prawa zbywających, wynikające z tej decyzji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wydatkowanie kwoty 886.805 zł w momencie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego stanowi wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skutkujące zwolnieniem z opodatkowania kwoty 775.000 zł, uzyskanej ze sprzedaży domu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przepis ten posługuje się pojęciem "wydatkowanie na nabycie", pod którym mieszczą się wszelkiego rodzaju sposoby przekazania dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości środków pieniężnych, skutkujących przeniesieniem własności na rzecz nabywcy, który te środki przekazał. Ogólna definicja nabycia zawarta została w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Wyraźnie wskazuje ona, że każdy rodzaj umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, w tym także prawa użytkowania wieczystego, do którego stosuje się przepisy dotyczące nieruchomości, mieści się w pojęciu "nabycia". Pojęcie to nie ogranicza się więc wyłącznie do umów sprzedaży, ale także do innych rodzajów umów, wymienionych we wskazanym przepisie. Niezależnie więc od formy prawnej przyjętej przez strony, w przedstawionym stanie faktycznym doszło więc do nabycia prawa użytkowania wieczystego przez Wnioskodawcę od osób, które na poczet definitywnego przeniesienia własności przyjęły kwotę 886.805 zł. Fakt uiszczenia wskazanej kwoty na rzecz zbywcy w dniu 27 lipca 2007 r. powoduje, że spełniony został warunek przeznaczenia przychodu ze sprzedaży domu na nabycie prawa użytkowania wieczystego w okresie 2 lat od sprzedaży domu. O mieszkalnym charakterze nabytego prawa użytkowania wieczystego świadczy natomiast fakt uzyskania pozwolenia na budowę na nim domu mieszkalnego. Zdaniem Wnioskodawcy bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż pomiędzy wpłaceniem należności na rzecz nabywców, a nabyciem prawa użytkowania wieczystego upłynęło kilka miesięcy. Dla zachowania prawa do zwolnienia podatkowego istotna jest bowiem jedynie tożsamość pomiędzy środkami uzyskanymi ze sprzedaży domu, a środkami przeznaczonymi na nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz zachowanie okresu 2 lat na wydatkowanie środków, a nie nabycie nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego). Wnioskodawczyni podnosi także, iż orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że nawet zaliczka wpłacona na rzecz zbywcy przed upływem okresu 2 lat, zarachowana następnie na poczet ceny powoduje objęcie takich środków zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). Tym bardziej więc, gdy zarówno wpłata należności jak i nabycie następuje w okresie 2 lat, zasadne jest uznanie, że kwota przychodu ze sprzedaży domu, wydatkowana następnie na nabycie prawa użytkowania wieczystego, korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, a także innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 2a tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (tzw. cele mieszkaniowe).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)zwalnia się od podatku przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe, m.in. na nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, przeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży domu, uzyskany przychód wydatkowała Pani na nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, przeznaczonego pod budowę domu mieszkalnego. Oznacza to, że spełnione zostały warunki uprawniające do zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Jednocześnie mając na uwadze, iż dom, przychód ze sprzedaży którego wydatkowany został na zakup prawa użytkowania wieczystego, był wspólną własnością Pani i Małżonka, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pani mąż chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.