Istota interpretacji:

Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2009 r. (data wpływu 5 marca 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 maja 2009 r. (data wpływu 21 maja 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

1. w części dotyczącej wydatków na spłatę kredytu ciążącego na sprzedawanej nieruchomości oraz na remont i modernizację budynku mieszkalnego nabytego w drodze darowizny –jest prawidłowe,
2. w pozostałej części -jest nieprawidłowe.

W dniu 5 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 16 maja 2009 r. (data wpływu 21 maja 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006 r. zakupiła Pani dom, który obecnie zamierza sprzedać. Na wymienionej nieruchomości ciąży kredyt hipoteczny przez kolejne 12 lat. W przypadku sprzedaży domu przed upływem 5 lat wystąpi obowiązek zapłaty 10% podatku od przychodu, zatem planuje Pani w ciągu 2 lat całość otrzymanej kwoty przeznaczyć na cele mieszkaniowe, m.in. na spłatę 90.000 zł kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanego domu.

W 2007 r. Pani rodzice zakupili dom, również zaciągając kredyt hipoteczny. Obecnie chcą przekazać go Pani w darowiźnie razem z ciążącym na nim kredytem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Co stanowi przychód do opodatkowania; kwota otrzymana ze sprzedaży domu, czy różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu...
2. Czy spłata kredytu hipotecznego ciążącego na sprzedawanej nieruchomości zostanie odliczona od podstawy opodatkowania...
3. Czy jeśli otrzyma Pani od rodziców dom i spłaci ciążący na nim kredyt to tą kwotę również będzie mogła odliczyć od przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 r....
4. W którym momencie transakcji musi być Pani właścicielem domu darowanego przez rodziców wraz z ciążącym na nim kredytem, by móc dokonać odliczeń... Przed sprzedażą domu...
5. Czy do opodatkowania sprzedaży nieruchomości zastosowanie miał będzie art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też obowiązuje zmiana ustawy i opodatkowaniu podlegać będzie dochód...

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie wystąpi obowiązek zapłaty 10% podatku od przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, ponieważ całość otrzymanej sumy przeznaczy na:

• spłatę kredytu hipotecznego, ciążącego na sprzedawanej nieruchomości nabytej w 2006 r.,
• spłatę kredytu hipotecznego ciążącego na domu, który zostanie podarowany przez rodziców i w momencie spłaty kredytu będzie jego właścicielką,
• renowację i przebudowę podarowanego domu, dokonaną po sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 r. (w momencie renowacji i przebudowy będzie jego właścicielką).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej wydatków na spłatę kredytu ciążącego na sprzedawanej nieruchomości oraz na remont i przebudowę budynku mieszkalnego nabytego w drodze darowizny jest prawidłowe, natomiast w pozostałej części uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) od przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c):

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:


1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;


5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 2a przepis powyższy (tj. ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają od dochodu na podstawie art. 26 b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż nieruchomość nabytą w 2006 r. zamierza Pani sprzedać przed upływem 5 lat. W celu skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wydatkuje Pani na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość, spłatę kredytu obciążającego dom, który podarują rodzice oraz remont i przebudowę podarowanego domu.

Przytoczone powyżej przepisy wskazują, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której z nieruchomości (zbywanych czy nabywanych) lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Tak więc w sytuacji, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 r. przeznaczy Pani na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży, przychód w tej części korzystał będzie ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Jeżeli zaś chodzi o tę część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, którą zamierza Pani przeznaczyć na spłatę kredytu obciążającego dom, który nabędzie Pani w drodze darowizny, należy stwierdzić, że w tym przypadku nie zostanie wypełniona dyspozycja art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy. Spłata kredytu hipotecznego obciążającego ten dom nie będzie bowiem spłatą kredytu zaciągniętego przez Panią na nabycie budynku mieszkalnego. Dom ten otrzyma Pani w drodze darowizny a więc nieodpłatnie. Nabycie to nie będzie zatem uwarunkowane poniesieniem przez Panią jakiegokolwiek wydatku na ten cel.

Odnosząc się natomiast do kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, przeznaczonego na remont i przebudowę darowanego domu stwierdzić należy, że będzie ona korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże tylko w sytuacji, gdy będzie Pani już właścicielką tego domu.

Zatem w przypadku wydatkowania na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) jedynie części uzyskanego przychodu, różnica między przychodem uzyskanym ze sprzedaży a jego częścią wydatkowaną na cele mieszkaniowe będzie podlegała opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.