Istota interpretacji:

Czy planowana w marcu 2009r. sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - podlegać będzie opodatkowaniu czy zwolnieniu z podatku i od jakiej daty należy liczyć 5-cio letni okres z odpłatnego zbycia, - płacić będzie 10% zryczałtowany podatek , - podlegać będzie zwolnieniu na cele mieszkaniowe i w ramach tych celów może sobie odliczyć 1. kwoty miesięcznych rat kredytu hipotecznego, 2. środki przeznaczone na modernizację, adaptację i rozbudowę domu, 3. spłatę kredytu od spółdzielni mieszkaniowej.

• ustalenia daty nabycia tego prawa oraz braku obowiązku zapłaty 10% ryczałtowanego podatku dochodowego-jest nieprawidłowe,
• możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży tego prawa w części wydatkowanej na:
  
- spłatę kredytu hipotecznego na zakup i wykończenie domu oraz na modernizację, adaptację i rozbudowę domu –jest prawidłowe
- spłatę kredytu zaciągniętego w spółdzielni mieszkaniowej –jest nieprawidłowe

Z uwagi, na braki formalne, wniosku, pismem z dnia 09 kwietnia 2009r., znak: IBPB II/2/415-202/09/JSz, wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 21 kwietnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 22 maja 2003r. wnioskodawca zawarł ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o budowę lokalu w celu ustanowienia odrębnej własności. Wniósł pierwszą ratę wkładu budowlanego w wysokości 18. 990 zł co stanowiło 30% kosztów budowy mieszkania. Pozostała należność została przez spółdzielnię rozłożona na miesięczne raty wraz z odsetkami na okres 40 lat. Po wpłacie wkładu budowlanego spółdzielnia oddała wnioskodawcy w użytkowanie mieszkanie, o którym mowa w umowie i w którym zamieszkał razem z rodziną.

W dnia 30 listopada 2005r. wnioskodawca zawarł ze spółdzielnią umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W 2007r. wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny na kupno domu i na wykończenie jego wnętrza a następnie zamieszkał w nim wraz z rodzina. Dom był kupiony na rynku wtórnym w stanie deweloperskim a jego powierzchnia to 128m#61447;. Wnioskodawca kupił dom z myślą o sprzedaży dotychczasowego mieszkania i od momentu przeprowadzenia się do domu wystawił ofertę sprzedaży mieszkania.

W chwili obecnej wnioskodawca znalazł kupca i zamierza w miesiącu marcu 2009r. sprzedać swoje mieszkanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy dochód ze sprzedaży mieszkania będzie opodatkowany, czy zwolniony z podatku...
2. Czy okres 5-cio letni liczony będzie od chwili podpisania pierwszej umowy ze spółdzielnią w 2003r. czy dopiero od 2005r. z chwilą przekształcenia prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu...
3. Czy będzie płacić 10% ryczałtowany podatek od przychodu z zastosowaniem przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 2007r. ponieważ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uzyskał w 2005r.
4. 3. Jeśli dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie opodatkowany 10% ryczałtowym podatkiem od przychodu, to czy będzie mógł wnioskodawca skorzystać ze zwolnienia jeśli złoży w urzędzie skarbowym oświadczenia o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w terminie 2 lat licząc od dnia sprzedaży.
   
   

Czy celem mieszkaniowym będzie:

1. kwota miesięcznych rat spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2007r. na zakup domu i wykończenia jego wnętrza i jaki okres spłaty...
2. środki przeznaczone na modernizację, adaptację i rozbudowę obecnie zamieszkiwanego domu- z jakiego okresu i jakie wydatki z tego tytułu będą uwzględnione do rozliczenia zwolnienia...
3. kwota spłaconego kredytu zaciągniętego w 2003r. w spółdzielni mieszkaniowej na budowę lokalu w celu ustanowienia odrębnej własności wpłacona do spółdzielni przed sprzedażą mieszkania
4. Czy spłata kredytu hipotecznego będzie musiała nastąpić bezpośrednio po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży mieszkania czy również ma do niej zastosowanie 2 letni okres...
   
   

Zdaniem wnioskodawcy dochód ze sprzedaży mieszkania powinien być zwolniony z podatku. Decydujące znaczenie przy ustaleniu obowiązku podatkowego ma data nabycia zbywanego mieszkania.

Okres 5-cio letni powinien być liczony od chwili podpisania pierwszej umowy ze spółdzielnia czyli 2003r., ponieważ wnioskodawca nie miał wpływu na to kiedy spółdzielnia przygotuje dokumenty do przekształcenia prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Przyjęcie takiego założenia nie jest pozbawione zasadności, ponieważ wnioskodawca poniósł w całości wszystkie koszty związane z wybudowaniem dla niego lokalu, a własność uzyskał w chwili kiedy zaistniały warunki do jej ustanowienia.

10% podatek ryczałtowy nie powinien mieć w jego przypadku zastosowania.

Dochód ze sprzedaży mieszkania powinien być zwolniony z podatku.

Natomiast jeżeli znajdzie konieczność zapłacenia 10% ryczałtowego podatku od przychodu ze sprzedaży mieszkania to ma prawo do ulgi i obniżenia podatku o kwotę wydatków przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe i że w ramach ulgi będzie mógł rozliczyć:

• wpłatę pozostałej części kredytu wniesionej w dniu 13 marca 2009r. do spółdzielni mieszkaniowej z tytułu spłaty zaciągniętego kredytu na wykup mieszkania,
• spłacone w okresie marca 2009r. do lutego 2011r. raty i odsetki kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2007r. na kupno domu,
• wydatki poniesione w okresie od marca 2009r. do lutego 2011r. na modernizację, przebudowę i rozbudowę domu.
  
  

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca w dniu 22 maja 2003r. zawarł ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o budowę lokalu w celu ustanowienia odrębnej własności. Wniósł pierwszą ratę wkładu budowlanego w wysokości 18 990 zł co stanowiło 30% kosztów budowy mieszkania. Pozostała należność została przez spółdzielnie rozłożona na miesięczne raty na okres 40 lat. W dniu 30 listopada 2005r. wnioskodawca zawarł ze spółdzielnia umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowej sprawie dla roztrzygnięcia skutków podatkowych planowanego w 2009r. zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego decydujące znaczenia ma ustalenie daty nabycia tego prawa.

Data wybudowania lokalu, do którego wnioskodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo pozostaje bez znaczenia, gdyż z wniosku wynika, że lokal wybudowała spółdzielnia, a nie wnioskodawca. Zawarcie ze spółdzielnią umowy o budowę bloku nie przeniosło na wnioskodawcę własności lokalu. Dopiero z chwilą podpisania umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, tj. z dniem 30 listopada 2005r. wnioskodawca nabył to prawo.

Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 ww. ustawy należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, czyli od końca 2005r.

Mając na uwadze, iż sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpi przed upływem okresu, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 ww. ustawy, skutki podatkowe tej sprzedaży będą podlegały przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym złożenie tego złożenie tego oświadczenia, nie kreuje jednocześnie zwolnienia od 10% zryczałtowanego podatku, stanowi jedynie o odroczeniu terminu płatności podatku w sytuacji, gdy podatnik faktycznie nabył prawo do zwolnienia

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
  
  

Wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

Oznacza to, że przychody uzyskane z planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczone w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na modernizację, adaptację i rozbudowę obecnie zamieszkiwanego domu, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Należy zwrócić uwagę na fakt, że w przedmiotowej sprawie istotna jest również kolejność zdarzeń tzn. najpierw musi nastąpić sprzedaż nieruchomości a dopiero potem wydatkowanie środków na wskazane cele.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy tj. nieruchomości zbywanej czy nabywanej. Ustawodawca wskazał również, iż dla możliwości skorzystania z powyższego zwolnienia istotnym jest aby kredyt został zaciągnięty w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.

Ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej na nabycie zbytej nieruchomości oraz innych nieruchomości mieszkalnych, jeżeli jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (m. in. kupno budynku mieszkalnego), a następnie spłaca kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, na zakup innej nieruchomości niż zbywana, na który ten kredyt uprzednio został zaciągnięty. Ważny jest bowiem moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku.

Przy czym zauważyć należy, iż zwolnienie to nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej. Tym samym podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca planuje sprzedać lokal mieszkalny nabyty w 2005r., a środki uzyskane ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, a w szczególności na:

• spłatę kredytu zaciągniętego w 2007r. na zakup domu i wykończenie jego wnętrza,
• spłatę kredytu zaciągniętego w 2003r. w spółdzielni mieszkaniowej na budowę lokalu w celu ustanowienia odrębnej własności.
  
  

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. i w oparciu o opisane zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stwierdzić należy, iż datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest data zawarcia ze spółdzielnią umowy o ustanowienie tego prawa czyli 30 listopada 2005r.

Jeśli sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpi w 2009r., to będzie miała miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. licząc od końca 2005r. Przychód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% chyba, że pieniądze uzyskane z tej sprzedaży zostaną wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w ustawie. Przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży środków na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2007r. na zakup domu i jego wykończenie oraz na pokrycie wydatków na modernizacje, adaptację i rozbudowę domu stanowi cele mieszkaniowe określone w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast środki przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego w spółdzielni mieszkaniowej pomimo, że kredyt ten spełnia cel mieszkaniowy zawarty w ustawie nie będą podlegały zwolnieniu z podatku dochodowego z uwagi na to, że kredyt nie został zaciągnięty w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej na co wyraźnie wskazuje zapis zawarty w art. 21 ust.1 pkt 32 lit e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko wnioskodawcy w części dotyczącej możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu na zakup domu i jego wykończenie oraz na pokrycie wydatków na modernizacje, adaptację i rozbudowę domu jest prawidłowe. Natomiast w pozostałym zakresie jest nieprawidłowe.

Do wniosku dołączony został plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.