Istota interpretacji:

zwolnienie z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny:

W marcu 2008 r. Wnioskodawca dokonał wraz z małżonką sprzedaży nieruchomości - mieszkania, przed upływem okresu 5 lat od daty jej nabycia, co spowodowało obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości w wysokości 10%. W ciągu 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży, na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego w celu wybudowania budynku mieszkalnego. W listopadzie 2008 r. Wnioskodawca wydatkował na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej działki przeznaczonej pod jego budowę, tj. niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu, a w myśl przepisów o podatku rolnym gospodarstwo rolne z wydaną w chwili zakupu prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). W dacie nabycia grunt ten przeznaczony był na realizacje budynku mieszkalnego - nadawał się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Jego wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Na działce tej, zgodnie z wydanymi przez gminę warunkami zabudowy Wnioskodawca ma zamiar wybudować jednorodzinny dom mieszkalny. Do końca 2009 r. planuje uzyskać pozwolenie na budowę. Wnioskodawca w dniu 10.04.2009 r. dokonał uzupełnienia stanu faktycznego wniosku (nadesłał fax) o datę nabycia zbytej nieruchomości tj. nabycie zbytej nieruchomości nastąpiło w dniu 04.11.2004 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zakupiona przez Wnioskodawcę działka gruntu, z wydaną w chwili zakupu prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, uprawnia do zwolnienia z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy:

W myśl przepisów jedynym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziałów w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego , w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponadto zgodnie z przepisami, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. W świetle powołanego przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ww. zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, tj. wydatkują nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży, na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej m. in. gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia "grunt przeznaczony pod budowę budynku mieszkalnego" i nie stanowi katalogu enumeratywnego rodzajów nieruchomości gruntowych, które dopuszcza ustawodawca. Ustawodawca określa jedynie, że nabywany grunt w dacie nabycia ma nadawać się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Według Wnioskodawcy należałoby posiłkować się definicją "działki budowlanej" zawartą w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmianami).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 powyższej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 tejże ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w myśl art. 4 ust. 2 ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O tym czy dany grunt będzie przeznaczony pod zabudowę decydują władze gminne a działka nabyta przez Wnioskodawcę posiada decyzję prawomocną. Została ona wydana przez gminę gdyż budowa budynku mieszkalnego na działce stanowi kontynuację zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej występującej na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej i spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że niezabudowana nieruchomość stanowiąca działkę gruntu, a w myśl przepisów o podatku rolnym gospodarstwo rolne z wydaną w chwili zakupu prawomocną pozytywną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego uprawnia Wnioskodawcę do zwolnienia z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e)w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż w przypadku wydatkowania środków na nabycie gruntu, jednym z podstawowych warunków, uprawniających do skorzystania z tego zwolnienia przedmiotowego jest przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących w chwili nabycia przepisach prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto przepis art. 6 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Podstawą do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przygotowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta.

Studium jest zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnie z wyznaczonymi kierunkami. Stanowi zespół zapisów ustalonych i uzgodnionych jako nienaruszalne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przyjęte jako podstawa do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Ustalenia studium są wiążące dla organów administracji przy sporządzaniu planów miejscowych.

Ponadto stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ilekroć w ustawie jest mowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do przepisu art. 4 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w marcu 2008 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego 04.11.2004 r. Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu. W związku ze sprzedażą przedmiotowego lokalu Wnioskodawca wraz z małżonką złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na cele mieszkaniowe. W listopadzie 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył niezabudowaną nieruchomość, stanowiącą działkę gruntu, a w myśl przepisów o podatku rolnym gospodarstwo rolne z wydaną w chwili zakupu prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). W dacie nabycia grunt ten przeznaczony był na realizacje budynku mieszkalnego - nadawał się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Na działce tej, zgodnie z wydanymi przez gminę warunkami zabudowy Wnioskodawca ma zamiar wybudować jednorodzinny dom mieszkalny.

Biorąc więc pod uwagę cytowane wyżej przepisy, należy stwierdzić, że w przypadku posiadania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego, zakup przedmiotowego gruntu spełni wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto wyjaśnia się, że ustawodawca nie uzależnił przedmiotowego zwolnienia od konieczności istnienia planu zagospodarowania przestrzennego. Wystarczy aby przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości został w terminie 2 lat przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. W opisywanym przypadku wystarczy aby Wnioskodawca uzyskał prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, który to dokument będzie aktem wystarczającym - zastępującym plan miejscowy - świadczącym o okoliczności, że nabyty grunt posiada charakter budowlany.

Zatem mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane uprzednio przepisy należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonywał zakupu gruntu z wydaną prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, dopuszczającą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wydaną przez właściwy organ (w opisanym przypadku gminę), tym samym spełnił wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2008 r. w części wydatkowanej na zakup przedmiotowej działki będą podlegały zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez żonę, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.