Istota interpretacji:

W jakiej wysokości powinien być zapłacony podatek od sprzedaży nieruchomości?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W styczniu 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła wspólnie z mężem mieszkanie, które zamierza sprzedać pod koniec 2008 r., za kwotę 280.000 zł. W dniu 28 grudnia 2005 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt konsolidacyjny w G. Bank S.A. w kwocie 74.538,44 zł. Na zakup ww. mieszkania, została przeznaczona kwota 14.810 zł, a na pokrycie części kosztów wykończenia nieruchomości mieszkalnej kwota 14.500 zł. Następnie dnia 6 grudnia 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kolejny kredyt konsolidacyjny, na dokończenie remontu mieszkania. Kredyt ten został zaciągnięty na spłatę poprzedniego kredytu, kredytów gotówkowych oraz na dokończenie remontu w wysokości 25.000 zł. Ponadto do końca 2009 r. Wnioskodawczyni zamierza kupić mieszkanie za kwotę 70.000 zł

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jakiej wysokości powinien być zapłacony podatek od sprzedaży nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Z tytułu sprzedaży mieszkania zostanie uzyskany przychód w wysokości 280.000 zł., kwota ta zostanie pomniejszona o kwoty przychodu przeznaczonego na zakup mieszkania i remont w wysokości 124.310 zł. Różnica pozostająca do rozliczenia to kwota155.690 zł, od której 10% podatek będzie wynosił 15.569 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust.2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca ,w którym nastąpiło nabycie.
  
  

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 roku.

Z analizy wniosku wynika, że w miesiącu styczniu 2006 nabyła Pani wspólnie z mężem mieszkanie, które zamierzali Państwo zbyć pod koniec 2008 r. W związku z tym sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Ponieważ nabycie przez Panią przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed 1 stycznia 2007 r., do ustalenia skutków podatkowych sprzedaży tej nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Powyższa zasada - co wynika z treści art. 28 ust. 2a ww. ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Jednak niezłożenie tego oświadczenia nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. pkt 32 a) i e) wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
   
   

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

b) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

• przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a).

Podkreślić należy, że katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy ma charakter zamknięty.

W związku z tym, dla skorzystania z ww. zwolnienia konieczne jest wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), tj. m.in. na zakup mieszkania, na spłatę kredytu zaciągniętego na sfinansowanie inwestycji wskazanych w tym przepisie oraz na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego.

Z analizy zdarzenia przyszłego opisanego przez Panią w złożonym wniosku wynika, iż ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości planowała Pani uzyskać przychód w kwocie 280.000,00 zł. Z kwoty tej zamierza Pani spłacić kredyty zaciągnięte m.in. na zakup oraz remont lokalu mieszkalnego w łącznej wysokości 54.310 zł oraz zakupić mieszkanie za kwotę 70.000 zł.

Zgodnie z cyt. wyżej art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona jedynie o koszty odpłatnego zbycia, do których można zaliczyć: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Zatem ta część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, która zostanie przeznaczona wyłącznie na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile odsetki od ww. kredytów nie były i nie są odliczane w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26 b ww. ustawy.

W związku z tym zwolnione od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych będą przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wydatkowane przez Wnioskodawczynię na ww. cele mieszkaniowe.

Pozostała część przychodu winna być opodatkowana 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do wyliczonej kwoty podatku podlegającej wpłacie, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.