Istota interpretacji:

Zwolnienie przedmiotowe w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. w kontekście poniesionych wydatków na budowę domu pokrytych zaliczką z uzyskanego przychodu ze sprzedaży na podstawie umowy przedwstępnej w krótkim okresie sfinalizowanej aktem notarialnym.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 27 czerwca 2003 r. kupił mieszkanie, które następnie sprzedał 4 sierpnia 2008 r., czyli przed upływem pięciu lat podatkowych. Sytuacja ta obliguje Zainteresowanego do zapłacenia zryczałtowanego 10% podatku dochodowego od osób fizycznych. W terminie do 14 dni po sprzedaży mieszkania Wnioskodawca złożył oświadczenie w Urzędzie Skarbowym o tym, iż pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na wykończenie domu. Zainteresowany wyjaśnił, że od momentu podpisania umowy przedwstępnej (nie w formie aktu notarialnego) dnia 28 marca 2008 r. do momentu podpisania aktu notarialnego, otrzymał On na poczet sprzedaży mieszkania kilka zaliczek w różnych kwotach i terminach. Zaliczki te przeznaczył na zakup materiałów potrzebnych do wykończenia domu. Dowodem na powyższe jest akt notarialny, w którym jest zapis o otrzymanych zaliczkach, a także przelewy bankowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca może odliczyć od podatku dochodowego od osób fizycznych kwoty pieniężne otrzymane w zaliczkach, a wydane na wykończenie domu, w okresie od podpisania umowy przedwstępnej do dnia podpisania aktu notarialnego sprzedaży (okres od 28 marca 2008 r. do 4 sierpnia 2008 r.) nawet jeśli umowa przedwstępna nie była spisana w formie aktu notarialnego...

Zdaniem Wnioskodawcy, niedochowanie przez Niego odpowiedniej formy umowy przedwstępnej nie powinno mieć znaczenia w kontekście osiągnięcia przychodu z tytułu sprzedaży i skorzystania z ulgi na budowę domu.

Ponadto, kwotę którą Zainteresowany otrzymał z zaliczek przed właściwym podpisaniem umowy także powinno obejmować zwolnienie podatkowe, tym bardziej, iż wydatki te poparte są fakturami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2 wyłącza się z zastosowania zwolnienia podatkowego, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Stosownie do art. 21 ust. 16 cyt. wyżej ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika, lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości jest umowa przedwstępna. Można powiedzieć, że umowa przedwstępna tworzy swoisty mechanizm obligacyjny i organizuje tym samym proces zawierania umowy.

Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Stosownie zaś do przepisu art. 389 k.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przedwstępnej), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa przedwstępna, ani wpłata zaliczki nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 k.c., a art. 158 określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi zbycie nieruchomości (…). W cytowanym przepisie użyto terminu "zbycie", zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

Z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zaliczki, przedpłaty, zadatku) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest uwzględniona zaliczka.

Tak więc dopuszczalne jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy również w sytuacji, gdy w okresie dwóch lat od daty sprzedaży zostanie zawarta umowa przedwstępna, określająca termin przeniesienia własności nieruchomości lub praw, na mocy której sprzedający, (w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca) otrzyma część lub całość ceny sprzedaży. Warunkiem jednak skorzystania z tego zwolnienia jest sfinalizowanie umowy przedwstępnej - umową przenoszącą własność lokalu mieszkalnego tj. definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Tut. organ pragnie poinformować, iż umowa przedwstępna dla celów podatkowych (udowodnienia otrzymanych zaliczek i ich wydatkowania na cele mieszkaniowe) nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, gdyż na Zainteresowanym ciąży jedynie obowiązek udokumentowania, że otrzymał zaliczki ze zbycia nieruchomości i przeznaczył je na cele mieszkaniowe.

Mając na względzie przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone powyżej przepisy prawne, stwierdzić należy, że Wnioskodawcy przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia, przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w części jaką uzyskany przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy przedwstępnej sfinalizowanej definitywnie umową przenoszącą własność, tj. umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, przeznaczy na zakup materiałów (stosownie udokumentowanych) potrzebnych na wykończenie własnego domu, w rozumieniu art. 21 ust. 16 o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Ponadto tut. organ pragnie zaznaczyć, iż w przypadku wystąpienia przesłanek zawartych w art. 21 ust. 2 możliwość skorzystania z ww. zwolnienia przedmiotowego ulega wyłączeniu.

W uzupełnieniu tut. organ pragnie zaznaczyć, iż omawiane przepisy posługując się terminem "w części wydatkowanej", wskazują na brak ograniczenia zakresu zastosowania się przez Wnioskodawcę do zawartych w nim pojęć, co oznacza, że możliwym jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na więcej niż jeden wskazany cel.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.