Istota interpretacji:

1. W związku z tym, że upływa dwuletni okres wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele mieszkaniowe to czy do tego okresu należy zawrzeć notarialną umowę przenoszącą prawo własności, czy wystarczy w tym terminie zawrzeć umowę przedwstępną? 2. Czy istnieje możliwość przedłużenia dwuletniego terminu wydatkowania przychodów na cele mieszkaniowe?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 19 lipca 2008 r. (data wpływu 22 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego -jest prawidłowe.

W dniu 22 lipca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13 czerwca 2005 r. nabyła Pani na podstawie umowy notarialnej prawo do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego. Na zakup tego lokalu zaciągnęła Pani w banku kredyt hipoteczny. Dnia 18 września 2006 r. sprzedała Pani ten lokal, a zatem sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa. W dniu 28 września 2006 r. złożyła Pani w urzędzie skarbowym oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży tego lokalu zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe i spłatę kredytu hipotecznego. W dniu 4 października 2006 r. zawarła Pani z deweloperem w formie aktu notarialnego na zasadzie współwłasności przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego. Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowała Pani na spłatę kredytu hipotecznego oraz na zadatek na zakup nowego lokalu, czynności notarialne, opłatę sądową i zaliczkę na poczet ceny nabycia lokalu od dewelopera. Z treści umowy przedwstępnej wynika, że wydanie lokalu nastąpi do 31 grudnia 2007 r., a zawarcie przyrzeczonej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży nastąpi do dnia 30 maja 2008 r. Od stycznia 2008 r. deweloper dwukrotnie informował o zmianie terminu wydania lokalu i przeniesienia prawa własności nie zachowując przy tym formy aktu notarialnego. Wskazany ostatni termin wydania lokalu nie został dotrzymany do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Umowa przyrzeczona nie została również zawarta mimo, że ustalone w akcie notarialnym raty na poczet ceny sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego zostały wpłacone w całości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. W związku z tym, że upływa dwuletni okres wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele mieszkaniowe to czy do tego czasu należy zawrzeć notarialną umowę przenoszącą prawo własności, czy też aby nabyć prawo do zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wystarczy w ww. terminie wydatkować środki...
2. Czy istnieje możliwość przedłużenia dwuletniego terminu wydatkowania przychodów na cele mieszkaniowe w opisanym stanie faktycznym...

Zdaniem Wnioskodawcy, opisany stan faktyczny uprawnia do zwolnienia podatkowego, bo uzyskany przychód faktycznie został wydany na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku i na poczet zaliczki związanej z zakupem lokalu mieszkalnego od Dewelopera. Umowa zawarta z Deweloperem w formie aktu notarialnego jest przesłanką ważności (art. 77 § 2 KC), spełnia wymogi zawarte w art. 158 KC i wywołuje skutki prawnopodatkowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. - podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:


1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,


5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   
   
   1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
      
      
      - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
   
   
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a).

Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie rzeczy lub praw określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania wpłat do spółdzielni mieszkaniowej, data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Do zwolnienia przychodu na podstawie omawianego przepisu nie jest więc niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Wobec powyższego, w sytuacji przedstawionej we wniosku, tj. gdy wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostaną wydatkowane w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży (w związku z zawarciem umowy przedwstępnej) na nabycie lokalu mieszkalnego, o ile umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana w sposób wymagany przepisami Kodeksu cywilnego, oraz na spłatę kredytu hipotecznego spełnione zostaną przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) i nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Natomiast fakt, że samo nabycie lokalu mieszkalnego (zawarcie definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego) nastąpi po upływie wspomnianego terminu, pozostanie wówczas bez wpływu dla zastosowania tego zwolnienia.

Wobec powyższego dla przedstawionego stanu faktycznego bezprzedmiotowe jest rozstrzygnięcie kwestii przedstawionej w pytaniu drugim.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.