Istota interpretacji:

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży budynku mieszkalnego jest zwolniony od podatku dochodowego, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 14 września 2007r. postanowieniem Sądu wnioskodawczyni otrzymała po zmarłym bracie 6/18 spadku w postaci nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Pozostałą część spadku otrzymały dzieci nieżyjących już dwóch braci wnioskodawczyni. Do części spadku wnioskodawczyni zastosowano zwolnienie podatkowe, natomiast pozostali uczestnicy postępowania spadkowego zapłacili podatek od spadków i darowizn.
Postanowieniem Sądu z dnia 21 lutego 2008r. wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Wartość rynkowa budynku wynosi 37.600 zł, zaś wartość rynkowa gruntu 22.400 zł. Jednak stan techniczny tegoż budynku nie pozwala na jakiekolwiek w nim zamieszkiwanie (brak dostępu do wody, brak c.o., gazu, dojazdu do posesji).
W najbliższym czasie z uwagi na niemożność zamieszkania w budynku o tak złym stanie technicznym - wnioskodawczyni ma zamiar go sprzedać za cenę niższą od wartości rynkowej.
Nadmienia, iż w domu tym mieszkała od urodzenia, tj. od 11 marca 1948r. do 10 kwietnia 1981r., kiedy to przeprowadziła się do innego budynku mieszkalnego, którego jest współwłaścicielem, i w którym mieszka obecnie.

W odpowiedzi na wezwanie wnioskodawczyni doprecyzowała opis zdarzenia przyszłego wyjaśniając, iż brat zmarł 18 maja 2007r. W skład masy spadkowej po zmarłym bracie wchodziła wyłącznie przedmiotowa nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, która zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 14 września 2007r. została podzielona w następujący sposób:

• wnioskodawczyni 6/18 części spadku,
• bratanice zmarłego po 3/18 części spadku każda,
• bratankowie zmarłego po 2/18 części spadku każdy.
  
  

Wartość rynkowa całej nieruchomości wynosi 22.400 zł, zaś całego budynku mieszkalnego 37.600 zł, co łącznie daje 60.000 zł. Wnioskodawczyni otrzymując 6/18 spadku otrzymała udział o wartości 20.000 zł, zaś otrzymując postanowieniem Sądu Rejonowego dnia 21 lutego 2008r. pozostałą część spadku, otrzymała kolejne 12/18 części spadku o łącznej wartości 40.000 zł.
W budynku mieszkalnym, który ma być przedmiotem sprzedaży wnioskodawczyni była zameldowana na pobyt stały w okresie od 11 marca 1948r. do 10 kwietnia 1981r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży budynku mieszkalnego jest zwolniony od podatku dochodowego, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawczyni, w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w oparciu o interpretację ogólną z 19 lutego 2008r. wydaną przez Ministra Finansów (nr DD2/033/0557/SKT/07/1682), przychód uzyskany z odpłatnego zbycia (sprzedaży) budynku mieszkalnego jest zwolniony od podatku dochodowego. Swoje stanowisko argumentuje tym, iż była w budynku (domu) zameldowana przez 33 lata, a więc spełnia wymóg określony w ustawie, a dotyczący 12-miesięcznego okresu zameldowania przed datą zbycia. W ustawie nie podano daty od jakiej należy liczyć długość okresu zameldowania, dlatego wnioskodawczyni uważa, że będąc zameldowaną 33 lata w domu, który ma zamiar sprzedać - ma prawo zastosować zwolnienie podatkowe w oparciu o artykuł, na który się powołuje.
Wnioskodawczyni nadmienia, iż chcąc skorzystać z w/w zwolnienia złoży w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia nieruchomości stosowne oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 i ust. 3 ww. ustawy).
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
   - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.
   
   

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ustawy). Nadmienić należy, że w dniu 9 kwietnia 2008r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59, poz. 361). Na podstawie tego rozporządzenia podatnicy, którzy uzyskali w 2008 r. przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mają prawo do składania w terminie do dnia 30 kwietnia 2009r. oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 21 ust. 22 ww. ustawy, zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Oznacza to, iż w razie zbycia budynku lub lokalu stanowiącego współwłasność obojga małżonków, każdy z małżonków jako odrębny podatnik uzyska dochód w wysokości połowy wartości prawa, a zatem kwestię zastosowania zwolnienia należy rozpatrywać odrębnie w stosunku do każdego z nich. Tym samym 12 miesięczny okres zameldowania na pobyt stały należy liczyć odrębnie dla każdego z małżonków.

W związku z powyższym przedmiotowe zwolnienie uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

• okres zameldowania nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed data zbycia,
• terminowe złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.
  
  

Wyjaśnić należy również, że zgodnie z art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, które następuje stosownie do art. 924 tejże ustawy z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że datą nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Jednakże nabycie nieruchomości i praw majątkowych w drodze spadku nie jest tożsame z nabyciem tych rzeczy czy praw dokonanym w drodze działu spadku. Datą nabycia nieruchomości i praw, w części przekraczającej wartość przysługującego spadkobiercy udziału w masie spadkowej, jest dzień dokonania działu spadku.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że wnioskodawczyni nabyła udział do przedmiotowej nieruchomości odpowiednio w 2007r. i w 2008r. stając się jednocześnie wyłącznym właścicielem budynku mieszkalnego. W przedmiotowym budynku była zameldowana na pobyt stały w okresie od 11 marca 1948r. do 10 kwietnia 1981r., zatem spełnia warunek dwunastomiesięcznego okresu zameldowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy.
Jeżeli więc stosownie do postanowień art. 21 ust. 21 tej ustawy w terminie 14 dni od daty zbycia wnioskodawczyni złoży we właściwym urzędzie skarbowym, oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia, to przychód uzyskany ze sprzedaży budynku będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Należy jednak zaznaczyć, że zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym budynkiem podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Referencje