Pytanie:

Czy można dokonać odliczenia odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nowo wybudowanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na remont i modernizację lokalu mieszkalnego?

Wnioskodawcy w przedmiotowym wniosku zwracają się z zapytaniem, czy w opisanej sytuacji mogą skorzystać z ulgi odsetkowej, w przypadku gdy po sprzedaży w 2005r. nieruchomości złożyli stosowne oświadczenie, iż środki uzyskane z przedmiotowej sprzedaży zostaną wydatkowane na remont i modernizację lokalu mieszkalnego.

Zdaniem wnioskodawców na podstawie art. 26 b ust. 2 pkt 7 lit. f ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odliczenie wydatków na spłatę odsetek od kredytu stosuje się, jeżeli podatnik nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu.

Ww. wyrażają stanowisko, iż przysługuje im odliczenie od dochodu wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu w zeznaniach o wysokości dochodów osiągniętych w 2005r i 2006r., ponieważ nie dokonywali odliczeń w latach poprzednich z tytułu tzw. "dużej ulgi mieszkaniowej" a w złożonym oświadczeniu dotyczącym uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, deklarowali, iż ww. przychód ze sprzedaży przeznaczą na remont i modernizację lokalu mieszkalnego.

Tutejszy organ podatkowy stwierdza, iż do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie następujące przepisy prawa podatkowego:

Stosownie do treści art. 26 b ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2004r. - zmiana wprowadzona Ustawą z dnia 12 listopada 2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 Nr 202, poz. 1956) od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 odlicza się - z zastrzeżeniem ust. 2-4 - faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1 na finansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych związanych z:

1. budową budynku mieszkalnego,
2. wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku,
3. zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
4. nadbudową lub rozbudową budynku na cle mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Zasady i warunki dokonania odliczeń wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu mieszkaniowego zawiera art. 26 b ust. 2-9 cyt. ustawy z dnia 26 lipca 1991r. (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), zgodnie z którym odliczenie przysługuje, jeżeli:

• kredyt (pożyczka) został udzielony podatnikowi po dniu 01 stycznia 2002r.,
• kredyt (pożyczka) był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek),a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji wyżej wymienionych,
• inwestycja dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w razie braku takiego planu-określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw,
• inwestycja została zakończona przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym uzyskano pozwolenie na budowę w rozumieniu prawa budowlanego, a zakończenie inwestycji nastąpiło nie wcześniej niż w 2002r. i zostało potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania -zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku.

Warunek ten nie dotyczy wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy, albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Ponadto odliczenie przysługuje, jeżeli odsetki od zaciągniętego kredytu (pożyczki) zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot udzielający kredyt, nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba, że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku, nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 26 b ust. 2 pkt 7 ustawy z prawa do odliczenia od dochodu odsetek od kredytu, zaciągniętego na realizacje celów mieszkaniowych wyłączeni zostali podatnicy, którzy w latach wcześniejszych korzystali (lub korzystają na zasadzie kontynuacji) z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na:

• zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę budynku mieszkalnego,
• wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
• zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
• przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
• systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, określonych w odrębnych przepisach.

W świetle powyższych przepisów każde odliczenie z tytułu wydatków mieszkaniowych (z wyjątkiem ulgi na remont i modernizację) dokonane przez podatników w latach 1992-2001 powoduje utratę prawa do odliczenia odsetek od kredytu zaciągniętego na realizację celów mieszkaniowych.

Odliczenia odsetek można dokonać najwcześniej w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja.

Nie oznacza to jednak, iż odsetki zapłacone do tego czasu nie podlegają odliczeniu. Odsetki zapłacone przed rokiem, w którym inwestycja została ukończona, mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku za rok podatkowy, za który podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki oraz w zeznaniu składanym za rok następny. W tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica pomiędzy sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwot odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia.

Ww. odsetki mogą być odliczane w dwóch kolejnych składanych zeznaniach podatkowych, przy czym pierwsze zeznanie dotyczyć musi roku podatkowego, w którym inwestycja została zakończona.

Uprawnienie dla dokonania odliczenia od podstawy obliczenia podatku wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu mieszkaniowego jest przywilejem, z którego podatnicy mogą skorzystać jedynie w warunkach określonych w art. 26 b ust. 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. Niedopełnienie któregokolwiek z warunków określonych przez ustawodawcę powoduje, że podatnik traci możliwość skorzystania z przedmiotowego odliczenia.

Z przedstawionego we wniosku z dnia 07 marca 2007r. stanu wynika, że w lipcu 2005r. podatnicy zaciągnęli kredyt na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które zostało oddane do użytkowania w sierpniu 2006r. Odsetki od kredytu były spłacane od 2005r.

W latach 1992-2005r. podatnicy nie dokonywali żadnych odliczeń z tytułu wydatków poniesionych z tytułu dużej ulgi budowlanej.

W tym stanie faktycznym i prawnym sprawy należy stwierdzić, iż małżonkowie spełnili warunki określone w art. 26 b ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tym samym od podstawy obliczenia podatku w 2006r. przysługuje im odliczenie z tytułu ponoszonych w latach 2005-2006 wydatków na spłatę odsetek od kredytu udzielonego na sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej.

W 2005r. ww. dokonali sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (przed upływem 5 lat od jej nabycia), składając w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie, iż przychód uzyskany z tej sprzedaży przeznaczą na remont i modernizacje lokalu mieszkalnego.

Należy zauważyć, iż złożenie oświadczenia przez ww. na podstawie art. 28 ust. 2 a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o przeznaczeniu środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe (w tym przypadku na remont i modernizacje lokalu mieszkalnego) nie ma wpływu na odliczenie z tytułu ulgi odsetkowej.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 2a cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepis ust. 1 pkt 32 lit. e nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 b ww. ustawy opdof, tj. wydatki odliczone od dochodu na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego uniemożliwiają pomniejszenie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.