W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006r. wnioskodawca kupił działki rolne 183/2, 184/2, 193/2. Planuje ich sprzedaż w 2008r. Dla działek tych gmina nie uchwaliła planu miejscowego i nie przeznaczyła działek na inne cele niż rolnicze. Nie wydano też warunków zabudowy.Osobą kupującą jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, działkę kupuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Osoba kupująca nie jest rolnikiem, nie spełnia wymagań ustawy o ustroju rolnym. Po zakupie działki kupujący będzie prowadził działalność rolniczą.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wyjaśnił, iż sprzedawane działki rolne stanowią część gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym, nie wie czy w wyniku sprzedaży działki rolne wejdą w skład gospodarstwa rolnego lub je stworzą. Sprzedawane działki o powierzchni łącznej 3,85 ha gruntów ornych mogą w myśl rozumienia art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym samodzielnie utworzyć gospodarstwo rolne. Kupujący jednak prowadzi działalność gospodarczą inną jak rolniczą, nie jest rolnikiem i nie spełnia wymagań ustawy o ustroju rolniczym. Wnioskodawca nie może stwierdzić jednak czy w przyszłości po dokonaniu zakupu kupujący nie stworzy gospodarstwa.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży działki należy wpłacić podatek dochodowy od przychodu tytułem sprzedaży, czy sprzedaż ta jest zwolniona z podatku dochodowego...

Zdaniem wnioskodawcy w związku z tym, że kupujący będzie prowadził działalność rolniczą i nieruchomość rolna nie utraci charakteru rolnego, przy braku planu miejscowego, sprzedaż zwolniona jest z opodatkowania podatkiem dochodowym w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w w/w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r., a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 28 ust. 1 - 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - lub lit. e) ww. ustawy.

Natomiast stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 28 cytowanej ustawy zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji gospodarstwa rolnego. W celu wyjaśnienia tej kwestii odsyła, zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ww. ustawy, do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym (j. t. Dz. U. z 2006r. Nr 136, poz. 969). Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

• zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,
• muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będące własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
• grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.
  
  

Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać już bezpośrednio z aktu notarialnego, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Chodzi tu o faktyczną, a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego przez nieruchomość. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Samo stwierdzenie, że na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży prowadzona będzie działalność rolnicza w sytuacji kiedy nie znajdzie to potwierdzenia w okolicznościach faktycznych, nie przesądza jeszcze o prawie do zwolnienia.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem sprzedaży są działki rolne o powierzchni 3,85 ha stanowiące część gospodarstwa rolnego. Jednakże osoba, która zamierza kupić grunty rolne nabędzie je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która jest inna niż rolnicza, ponadto nie jest rolnikiem i nie spełnia wymagań ustawy o ustroju rolnym. Wyjaśnienia wnioskodawcy odnośnie dalszego losu sprzedawanego gruntu nie są jednoznaczne, dlatego budzą wątpliwość tutejszego organu. Z jednej bowiem strony wnioskodawca pisze, że kupujący będzie prowadził działalność rolniczą, przy czym nie może stwierdzić, że kupujący w przyszłości stworzy np. gospodarstwo rolne, z drugiej jednak wyraźnie podkreśla, że zakup będzie dokonany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, a kupujący nie jest rolnikiem i nie spełnia żadnych wymogów ustawy o ustroju rolniczym. Tym samym organ podatkowy nie może potwierdzić, że przychód ze sprzedaży gruntów rolnych zakupionych w ramach działalności gospodarczej innej niż rolnicza będzie korzystał z ww. zwolnienia od podatku dochodowego.

Ponadto wyjaśnia się, iż zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu o ile wnioskodawca zdecyduje się wydatkować go w ustawowym (dwuletnim) terminie, na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy. Wśród celów tych ustawa wymienia:

a)

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e)

• spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Reasumując, z opisu zdarzenia nie wynikało jednoznacznie, że w wyniku sprzedaży grunt nie utraci jednak charakteru rolnego wobec powyższego nie można było potwierdzić prawidłowości stanowiska wnioskodawcy. Jeżeli jednak wnioskodawca w wyznaczonym terminie złoży oświadczenie, że uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczy na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) to uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.