W przedmiotowym wniosku zostały przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia posiada budynki mieszkalne, których jest właścicielem, oraz których jest współwłaścicielem (we wspólnotach mieszkaniowych z większościowym udziałem Spółdzielni), a także inne budynki i budowle, takie jak:

• garaże wolnostojące,
• budynki handlowo-usługowe,
• kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
• rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
• sieci elektroenergetyczne,
• budowle komunikacyjne, jak: drogi, ulice, place, chodniki,
• ukształtowanie i zagospodarowanie terenu, jak: zieleń, urządzenia do zabaw dziecięcych,
• mała architektura, otwarte miejsca postojowe dla samochodów,
• grunty i prawo wieczystego użytkowania.

Celem Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Przedmiotem działania Spółdzielni jest:

1. ustanawianie na rzecz członków spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokali mieszkalnych,
2. ustanawianie na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (użytkowych i garaży),
3. zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mienie jej członków,
4. zarządzanie lub administrowanie nieruchomościami nie stanowiącymi mienia Spółdzielni lub mienia jej członków, na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości,
5. wynajmowanie lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni.

Przedmiotem działania Spółdzielni może być ponadto:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu,
3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić działalność gospodarczą związaną z realizacją z realizacja celu działalna Spółdzielni poprzez:

1. działalność produkcyjną na potrzeby własne i sprzedaż,
2. działalność handlową i usługową,
3. wydzierżawianie urządzeń infrastruktury technicznej,
4. prowadzenie wspólnej działalności gospodarczej w interesie i z korzyścią swoich członków poprzez wejście w związki gospodarcze.

W związku z uchyleniem z dniem 01.01.2007 r. art. 17 ust. 1 pkt 4f i wprowadzeniem pkt 44 w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych oraz brakiem ustawowej definicji zasobów mieszkaniowych pojawiają się wątpliwości w kwestii kwalifikacji kosztów i przychodów związanych z gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółdzielnia prawidłowo zalicza do gospodarki zasobami mieszkaniowymi wymienione przychody i koszty?

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody Spółdzielni uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów a generowane poprzez uznanie za związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi:

• przychody z tytułu odsetek od nieterminowych wpłat lokali mieszkalnych,
• przychody z tytułu odsetek od lokat utworzonych z przejściowo wolnych środków pieniężnych (z wpłat czynszu i funduszu remontowego)
• koszty komornicze dotyczące lokali mieszkalnych oraz użytkowych ze spółdzielczym własnościowym prawem,
• koszty rezerw na należności z tytułu opłat komorniczych dotyczących lokali mieszkalnych oraz użytkowych ze spółdzielczym własnościowym prawem,
• wynajem pomieszczeń po zsypach na przechowywanie przetworów (pomieszczenia nie są częścią przynależną do lokalu),
• odpisy na fundusz remontowy lokali użytkowych, na których ustanowiono i nie ustanowiono spółdzielczych własnościowych praw (najem),
• przychody ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów na rzecz osób, które nie są członkami Spółdzielni, a tylko na gruncie Spółdzielni wybudowały w okresie minionym garaże będące ich własnością,
• wynajem lokali mieszkalnych będących własnością Spółdzielni na cele mieszkaniowe (byłe X Kopalnie przekazały Spółdzielni Mieszkaniowej budynki zasiedlone - część osób nie wyraziła zgody na uzyskanie praw spółdzielczych do lokali i pozostała na umowie najmu),
• przychody ze sprzedaży środków trwałych mieszkaniowych i niemieszkaniowych,
• przychody z przekształceń zasobów mieszkaniowych,
• kary i odszkodowania wpłacane przez firmy wykonujące prace remontowo-budowlane na budynkach mieszkaniowych z tytułu nieterminowego wykonania prac oraz złej jakości tych prac,
• środki finansowe uzyskane w wyniku przetargu ze zbycia lokali mieszkalnych na prawach wyodrębnionej własności (różnica między wartością lokalu mieszkalnego wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego a ceną uzyskaną w wyniku przetargu tego lokalu mieszkalnego), uzyskana kwota zasila wolne środki spółdzielni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.) celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty.

W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Biorąc powyższe pod uwagę, odnosząc się do gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przez "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolno stojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców oraz mają istotne znaczenie dla sprawnego funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej. Zatem związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą natomiast dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, a także dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W powyższego wynika, iż przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym przychody podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 ww. ustawy, z których tytułu dochód, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, będzie wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, stanowią:

• dochody z wynajmu pomieszczeń po zsypach na przechowywanie przetworów, pod warunkiem, że najem nie jest związany z działalnością gospodarczą, a służy celom mieszkaniowym właścicieli mieszkań i lokatorów,
• wynajem lokali mieszkalnych będących własnością Spółdzielni na cele mieszkaniowe,
• przychody z przekształceń zasobów mieszkaniowych.

Za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie można jednak uznać:

• odsetek od nieterminowych wpłat właścicieli lokali mieszkalnych,
• odsetek od lokat utworzonych z przejściowo wolnych środków pieniężnych,
• przychody ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów na rzecz osób, które nie są członkami Spółdzielni,
• odpisy na fundusz remontowy lokali użytkowych, na których ustanowiono i nie ustanowiono spółdzielczych własnościowych praw (najem),
• przychody ze sprzedaży środków trwałych mieszkaniowych i niemieszkaniowych,
• kary i odszkodowania wpłacane przez firmy wykonujące prace remontowo-budowlane na budynkach mieszkaniowych z tytułu nieterminowego wykonania prac, oraz złej jakości tych prac,
• różnica między wartością lokalu mieszkalnego wynikającą z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego a ceną uzyskaną w wyniku przetargu tego lokalu mieszkalnego

W konsekwencji dochody z wymienionych tytułów nie spełniają warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44, podlegają więc w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Spółdzielnia ponosi również koszty komornicze oraz koszty rezerw na należności z tytułu opłat komorniczych dotyczących lokali mieszkalnych oraz użytkowych ze spółdzielczym własnościowym prawem. Zdaniem tut. Organu koszty z powyższego tytułu należy zaliczyć w części dotyczącej świadczenia głównego do kosztów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, natomiast w części dotyczącej odsetek do kosztów działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Ponieważ przyporządkowanie poniesionych kosztów z powyższego tytułu do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł może nie być możliwe. Wówczas zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Art. 15 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zgodnie natomiast z przepisem art. 15 ust. 2a, zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stosuje się odpowiednio. Pamiętać należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu Wnioskodawcy, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów.

Takimi kosztami wspólnymi dla obu źródeł przychodów jakie uzyskuje Spółdzielnia są koszty komornicze oraz rezerwy na należności z tytułu opłat komorniczych dotyczących lokali mieszkalnych oraz użytkowych ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Do tych właśnie kosztów uzasadnione jest zastosowanie proporcji, o której mowa w ww. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Koszty te rozliczone winny zostać wg stosunku, w jakim pozostają przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi w ogólnej kwocie przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.