Istota interpretacji:

Czy wydatkowanie środków pochodzących z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w postaci wręczenia zadatku w dniu zawarcia umowy przedwstępnej tj. przed upływem okresu dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia lokalu jest kwalifikowane jako przeznaczenie środków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy przyjęciu, że nabycie własności (zawarcie umowy ostatecznej nabycia lokalu) nastąpi w okresie do 1 października 2012r.?Czy w przypadku przyjęcia, że powyżej przedstawiony stan faktyczny spełnia przesłanki do zwolnienia od zryczałtowanego podatku od przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należącego do mojego majątku odrębnego przed upływem 5 lat od daty jego nabycia wydatkowany na zakup lokalu mieszkalnego do wspólnego majątku małżeńskiego jest zwolniony od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na przeznaczenie środków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 30 marca 2006r. wnioskodawczyni na podstawie umowy o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, będąc stanu wolnego, nabyła lokal mieszkalny. Następnie w dniu 19 grudnia 2006r. będąc mężatką na podstawie umowy sprzedaży dokonała sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W terminie 14 dni od dnia dokonania powyższej czynności złożyła w urzędzie skarbowym wymagane oświadczenie, że środki otrzymane ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego przeznaczy na cele mieszkaniowe. Podkreśliła, iż w najbliższym czasie planuje wspólnie z mężem ( z którym nie zawierałam żadnej umowy majątkowej małżeńskiej) nabyć inny lokal mieszkalny, przeznaczając na niego m.in. środki ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Dodała, iż nabycie własności mieszkania poprzedzone zostanie umową przedwstępną, która będzie zawarta w formie aktu notarialnego, na mocy której wraz z mężem zobowiązuje się do zawarcia umowy ostatecznej (przenoszącej własność) do dnia 1 października 2012r. Przy zawarciu umowy przedwstępnej tj. w okresie do dnia 31 grudnia 2007r. zostanie sprzedawcy wręczony zadatek (w razie zawarcia umowy ostatecznej zarachowany na poczet ceny nabycia) co najmniej w wysokości odpowiadającej cenie sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wydatkowanie środków pochodzących z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w postaci wręczenia zadatku w dniu zawarcia umowy przedwstępnej tj. przed upływem okresu dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia lokalu jest kwalifikowane jako przeznaczenie środków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy przyjęciu, że nabycie własności (zawarcie umowy ostatecznej nabycia lokalu) nastąpi w okresie do 1 października 2012r....

Czy w przypadku przyjęcia, że powyżej przedstawiony stan faktyczny spełnia przesłanki do zwolnienia od zryczałtowanego podatku od przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należącego do mojego majątku odrębnego przed upływem 5 lat od daty jego nabycia wydatkowany na zakup lokalu mieszkalnego do wspólnego majątku małżeńskiego jest zwolniony od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na przeznaczenie środków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ...

Zdaniem wnioskodawczyni zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego tj. na dzień 19 grudnia 2006r. zwolnione od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu (…). Faktyczne wydatkowanie tego przychodu w postaci wręczenia zadatku (co będzie miało odzwierciedlenie w treści umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego) nastąpi przed upływem okresu dwóch lat od dnia sprzedaży. W ocenie wnioskodawczyni wykładnia językowa i celowościowa prowadzi do wniosku, iż zwolnienie, o którym mowa wyżej związane jest z faktycznym wydatkowaniem przychodu na cele mieszkaniowe, co w przedstawionym stanie faktycznym będzie miało miejsce. Natomiast okoliczność, że przejście własności nieruchomości nastąpi po upływie okresu dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości nie ma prawnego znaczenia dla zwolnienia od 10% podatku od przychodu ze zbycia nieruchomości. Został spełniony też dodatkowy warunek w postaci złożenia oświadczenia w przedmiocie wydatkowania uzyskanego przychodu. Powyższą argumentację wnioskodawczyni uzasadnia też m.in. orzeczeniami sądów administracyjnych. Wnioskodawczyni ponadto wskazała, iż środki pochodzące z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należące do jej majątku odrębnego zostaną przeznaczone na wspólne cele mieszkaniowe (jej i męża), zatem wydatki dokonane będą w warunkach określonych ww. przepisem tj. wydatkowane na własne cele mieszkaniowe. Powyższe twierdzenie jak podaje jest zgodne ze stanowiskiem organów podatkowych w wydanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego. Wskazując na powyższe uregulowania prawne wnioskodawczyni uważa, iż w przedstawionym stanie faktycznym przysługuje je prawo do zwolnienia przedmiotowego o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i b) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomość (w tym lokalu stanowiącego odrębną własność) oraz m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z tym, że mieszkanie zbyte w 2006r. wnioskodawczyni nabyła w 2006r. w niniejszej sprawie należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zatem w świetle art. 28 ust. 2 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy wg miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży wyda na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e). ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit.a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu czy spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym wyżej mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i wydatkowane na cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy nabycia innego lokalu (zadatek), jeżeli ich wydatkowanie na cel mieszkaniowy wskazany w ustawie zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Najważniejsze znaczenie ma jednak treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353#185; Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.

Jeżeli zatem okoliczność wydatkowania ceny otrzymanej z tytułu sprzedaży nieruchomości została udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty zadatku bądź przedpłaty wypłacone zbywcy lokalu w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży poprzedniego lokalu mieszkalnego czyli wydatkowane na cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni będąc stanu wolnego w 2006r. nabyła lokal mieszkalny. W 2006r. wnioskodawczyni będąc mężatką dokonała sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne wnioskodawczyni wraz z mężem zamierza w 2007r. przeznaczyć jako zadatek na zakup innego lokalu mieszkalnego. Nabycie innego lokalu mieszkalnego zostanie poprzedzone zawarciem przez wnioskodawczynię i jej męża umowy przedwstępnej. Zawarcie umowy ostatecznej nabycia lokalu ma nastąpić w okresie do 1 października 2012r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, iż nabyty w 2006r. przez wnioskodawczynię lokal mieszkalny stanowił jej majątek odrębny. Uzyskane ze sprzedaży tego lokalu środki pieniężne zostaną wydatkowane w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na wpłatę zadatku na nabycie lokalu mieszkalnego, czyli na cel mieszkaniowy wskazany w ustawie. Kwota wydatkowana na ten cel będzie zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych pod warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Ponieważ środki wydatkowane na cele mieszkaniowe pochodzą ze sprzedaży majątku odrębnego wnioskodawczyni należy wyjaśnić, że całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży a przeznaczonej na zakup nowej nieruchomości wraz z mężem będzie korzystała ze zwolnienia o ile środki te zostaną przez wnioskodawczynię przed ich wydatkowaniem wniesione do majątku wspólnego małżonków.

Należy również zwrócić uwagę, iż sprzedaż nieruchomości miała miejsce w 2006r., zadatek związany z zawarciem umowy przedwstępnej nabycia innego lokalu mieszkalnego miał być wręczony sprzedającemu w dniu 1 października 2007r., z kolei ostateczna umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ma zostać zawarta w okresie do 01 października 2012r. W przedmiotowym przypadku kwota zadatku podlega zwolnieniu ale umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego przenosząca własność nabywanego lokalu musi zostać zawarta w rozsądnym terminie. Wskazany przez wnioskodawczynię termin zawarcia ostatecznej umowy w 2012r. jest terminem bardzo odległym i nie daje gwarancji, iż taka umowa zostanie faktycznie zawarta. Wyjaśnia się, że organy podatkowe mają prawo badać treść czynności prawnych pod kątem czy celem zawarcia czynności nie jest obejście przepisów prawa podatkowego. W niniejszym przypadku zachodzi uzasadniona obawa, że po okresie przedawnienia nastąpi zwrot zadatku i nigdy nie zostanie spełniony warunek uprawniający do zwolnienia przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.