Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22 października 2007 r. (data wpływu 25.10.2007 r.) uzupełnionym pismem z dnia 29 listopada 2007 r. (wpływ dnia 10.12.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości -jest prawidłowe.

W dniu 25 października 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Pismem z dnia 15 listopada 2007 r. wezwano Pana do usunięcia braków formalnych złożonego wniosku. Braki wskazane w wezwaniu uzupełniono pismem z dnia 29 listopada 2007 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 20 czerwca 2006 r. sprzedał Pan mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. W związku z powyższym złożył Pan oświadczenie, z którego wynikało, iż w terminie dwóch lat środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Obecnie zamierza Pan podpisać umowę z developerem na zakup lokalu mieszkalnego. Zgodnie z umową, oddanie przedmiotowego lokalu mieszkalnego ma nastąpić do dnia 15 czerwca 2008 r. Z uwagi jednak na zwłokę ze strony developera akt notarialny zostanie podpisany w terminie późniejszym, co może przyczynić się do niezachowania terminu dwóch lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji, kiedy akt notarialny zostanie podpisany po upływie dwuletniego terminu (wynikającego ze złożonego oświadczenia), natomiast w tym terminie zostanie zawarta jedynie umowa z developerem na wybudowanie lokalu, przy której wydatkowane zostaną wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży, będzie przysługiwało prawo do zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, z analizy uchylonego artykułu 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że nabycie lokalu mieszkalnego jest przykładem przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Sytuacja, w której podatnik zaliczkuje u developera kwotę równą całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lat, natomiast akt notarialny uzyskuje w terminie późniejszym jest zgodna z wolą ustawodawcy wyrażoną w treści przepisów. Istotnym jest zachowanie dwuletniego terminu wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży przez podatnika, natomiast sam fakt okazania aktu notarialnego w terminie późniejszym ma jedynie na celu uwiarygodnienie wydatkowanych środków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko przedstawione w złożonym wniosku należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - lub lit. e) ww. ustawy.

Na podstawie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z powyższego wynika, że dla skorzystania ze zwolnienia, istotny jest element wydatkowania otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ustawy, tj. np. dokonanie przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ww. ustawy, wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Do zwolnienia przychodu, na podstawie omawianego przepisu nie jest więc niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

Zatem, jeżeli kwota przychodu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostanie w całości przez Pana wydatkowana na poczet zakupu lokalu mieszkalnego (wpłata u developera) w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży, wówczas kwota ta będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o ile umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana. Fakt że zawarcie definitywnej umowy sprzedaży we właściwej formie nastąpi po upływie wskazanego terminu, pozostanie wówczas bez znaczenia dla zastosowania tego zwolnienia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.