W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 14 listopada 2005 r. wnioskodawca nabył na własność lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Ww. nieruchomość zamierza sprzedać w 2007 r. lub w 2008 r., czyli przed upływem pięciu lat od jego nabycia.

Przychód uzyskany ze sprzedaży wnioskodawca zamierza przeznaczyć na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych w okresie dwóch lat, licząc od daty zawarcia umowy sprzedaży powyższego lokalu mieszkalnego.

W tym celu zamierza zawrzeć w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie zobowiązanie do nabycia od dewelopera, lokalu mieszkalnego będącego w trakcie budowy.

Zgodnie z harmonogramem wpłat, cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie wpłacony deweloperowi w okresie dwóch lat, licząc od dnia zawarcia umowy sprzedaży. Zgodnie z harmonogramem budowy, zakończenie jej i oddanie budynku, w tym lokalu mieszkalnego, nastąpi po upływie dwóch lat, licząc od daty sprzedaży obecnego lokalu mieszkalnego. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego od dewelopera nastąpi po upływie dwóch lat, licząc od daty sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy chwilą uznania przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, a tym samym zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych, świetle art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jest data:

1. w której zawarł Pan ze spółką deweloperską przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego i na jej podstawie dokonał wpłat na poczet ceny za nowy lokal mieszkalny, ale przed upływem dwóch lat od daty sprzedaży poprzedniego lokalu mieszkalnego,
2. podpisania umowy przeniesienia własności nowego lokalu mieszkalnego na Pana, a w konsekwencji wpłaty dokonane na podstawie umowy przedwstępnej nabycia lokalu mieszkalnego, ale w okresie dwóch lat, licząc od daty sprzedaży poprzedniego lokalu mieszkalnego, nie mogą być uznane, jako przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
   
   

Zdaniem wnioskodawcy ma on prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. sprzedaż lokalu mieszkalnego następuje przed upływem pięciu lat, oraz
2. wnioskodawca zawrze w formie aktu notarialnego, umowę o budowę lokalu mieszkalnego, zobowiązanie do ustanowienia odrębnej jego własności i przeniesienia na niego jej własności, oraz
3. w okresie dwóch lat od daty sprzedaży lokalu mieszkalnego wnioskodawca dokona wpłaty całości ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w celu wykonania umowy o budowę lokalu mieszkalnego, zobowiązania do ustanowienia odrębnej jego własności oraz przeniesienia jej na wnioskodawcę,
4. przeniesienie własności lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie dwóch lat, licząc od sprzedaży lokalu.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Z przedstawionego wniosku, wynika, że nieruchomość, którą zamierza Pan sprzedać, nabył w 2005 r., dlatego też, zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
   

-jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast, w myśl art. 28 ust. 2 podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta, zgodnie z art. 28 ust. 2a, nie ma jednak zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), jeżeli w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód ten przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) stanowi, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest jego wydatkowanie, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej m. in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z analizy przytoczonego wyżej przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego jest wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Nie jest więc konieczne nabycie lokalu mieszkalnego, lecz wydatkowanie przychodu zgodnie z ww. przepisem.

Należy podkreślić jednak, że fakt wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w ciągu dwóch lat na inny lokal mieszkalny, na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, nie jest wystarczającym dowodem do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Umowa przedwstępna, zgodnie z Kodeksem cywilnym, jest jedynie przyrzeczeniem zawarcia umowy przenoszącej własność.

Tylko ostateczna umowa przenosząca własność, zawarta w formie aktu notarialnego, jest potwierdzeniem wydatkowania przychodu zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Reasumując, w przedstawionym przez Pana zdarzeniu przyszłym, chwilą uznania zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest jego wydatkowanie w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), ale pod warunkiem, że po tym okresie zostanie zawarta umowa przenosząca własność tej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.