Pytanie:

Czy transakcja podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10 % podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości biorąc pod uwagę fakt, że od 1982 r. działka oddana została w użytkowanie wieczyste, a prawo własności nabyte zostało w 2002 r.

Stan faktyczny sprawy.

W 1982 r. podatnik nabył z swoim małżonkiem prawo użytkowania wieczystego działki gruntu . W 1991 r. na działce gruntu wybudowano budynek mieszkalny .W 2002 r. prawo użytkowania wieczystego działki przekształcone zostało w prawo własności. W ciągu najbliższych kilku miesięcy zabudowana budynkiem mieszkalnym działka zostanie sprzedana.

Stanowisko podatnika przedstawione we wniosku.

Za datę nabycia nieruchomości , od której upływa 5 letni termin określony w tym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego , jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości nastąpiło w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania .

Uważamy , że sprzedaż tej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt. 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Minął bowiem 5 letni okres liczony w sposób wskazany w powołanym artykule, od końca roku kalendarzowego, w którym , zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego , a nie od końca roku kalendarzowego, w którym prawo z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznych, w prawo własności. to zostało przekształcone w prawo własności w rozumieniu ustawy

Ocena stanu faktycznego i stanowiska podatnika na podstawie przepisów prawa podatkowego.

Zgodnie z art.7 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wnioski o wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w sprawach indywidualnych złożone do dnia 1 lipca 2007 r. podlegają rozpatrzeniu na podstawie przepisów ustawy obowiązujących do dnia 31.12.2006 r. ( Dz. U z 2006 r. nr. 217 poz. 1590 )

W związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej przed 1 stycznia 2007 r., w powyższej sprawie na podstawie art. 7 ust.1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do dnia 31.12.2006 r. ( Dz. U z 2006 r. nr. 217 poz. 1588 )

Prawo wieczystego użytkowania działki gruntu jest prawem rzeczowym zbywalnym, w postaci przeniesienia tego prawa na podstawie umowy sprzedaży , zamiany lub darowizny oraz podlega dziedziczeniu i egzekucji.Prawo użytkowania wieczystego działki gruntu (......) jest źródłem przychodu , jeżeli sprzedaż nie była związana z wykonywaniem działalności gospodarczej w tym zakresie i dokonana została przed upływem pięciu lat, licząc ten okres od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wymagany pięcioletni okres, który decyduje o zwolnieniu od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. upłynął w dniu 31.12.1987r. i po upływie tej daty sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nie stanowi już źródła przychodu . Do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki jednak nie doszło.

W związku z wybudowaniem budynku mieszkalnego w 1991 r., zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego, właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste został użytkownik wieczysty działki gruntu. W tym przypadku prawo własności budynku mieszkalnego związane było z prawem użytkowania wieczystego działki budowlanej i prawa te mogą być sprzedawane tylko razem.

Od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu w 1982 r. do momentu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w 2002 r. w prawo własności , budynek mieszkalny stanowił odrębny od gruntu przedmiot własności. Z chwilą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu w prawo własności na podstawie decyzji administracyjnej, zgodnie z art. 46-48 Kodeksu cywilnego, budynek mieszkalny wybudowany w 1991 r. jako część składowa gruntu nie stanowił już odrębnego przedmiotu własności.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, bieg terminu określony w art. 10 ust.1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , nie może być liczony odrębnie dla działki budowlanej oraz dla budynku mieszkalnego wybudowanego na tej działce związanego z tym gruntem.

Za datę nabycia zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości, od której upływa pięcioletni okres wymieniony w art. 10 ust.1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać daty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu w prawo własności na podstawie decyzji administracyjnej .

Przekształcenie w 2002 r. prawa użytkowania wieczystego działki gruntu w prawo odrębnej własności oznaczało tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do działki gruntu na której w 1991 r. wybudowano budynek mieszkalny. Sprzedaż w 2007 r. zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , w związku z tym przychód uzyskany z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10 % podatkiem dochodowym.