Pytanie:

Jaka kwota stanowi przychód ze sprzedaży nieruchomości:wynikająca z umowy sprzedaży w wysokości 178.000,00zł, czy kwota 135.682,00zł stanowiąca różnicę pomiędzy kwotą wynikającą z umowy sprzedaży a kosztami poniesionymi w związku z przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego na własnościowe prawooraz czy w świetle powyższego od osiągniętego przychodu należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?

Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że Podatnik dnia 12 kwietnia 2006r. sprzedał własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 178.000,00zł. Warunkiem sprzedaży mieszkania było jego uprzednie przekształcenie z lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu poprzez spłatę tzw.kredytu lokatorskiego w Banku PKO BP S.A. zgodnie z ustawą z dnia 30.11.1995r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłacanych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 1996r. Nr 5,poz.32 oraz Dz.U.z 1997r. Nr 103, poz.652 ze zm.). Wysokość kredytu lokatorskiego wraz z 30% odsetkami przejściowo wykupionymi przez budżet państwa oraz 30% odsetkami skapitalizowanymi i kwotą umorzenia kredytu udzielonego przez bank zgodnie z ostatecznym rozliczeniem kosztów budowy mieszkania wynosiła łącznie 42.318,00zł. Ze względu na fakt, że Podatnik nie dysponował taką kwotą, dnia 23.02.2006r. zawarł umowę przedwstępną sprzedaży w wyniku czego otrzymał zaliczkę w wysokości 50.000,00zł, którą tego samego dnia przeznaczył na spłatę w/w kredytu lokatorskiego wraz z pozostałymi kosztami. Stanowiło to warunek przekształcenia mieszkania i jego późniejszej sprzedaży. Pozostała kwota w wysokości 135.682,00zł została przeznaczona dnia 14 kwietnia 2006r. na zakup mieszkania o wartości 140.000,00zł

Zdaniem Wnioskodawcy przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanowi kwota 135.682,00zł czyli kwota przychodu wynikająca z umowy sprzedaży niniejszego lokalu (178.000,00zł) pomniejszona o koszty związane z przekształceniem prawa do niego (42.318,00zł) będące warunkiem dokonania sprzedaży.

Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego tutejszy Organ podatkowy stwierdza co następuje:

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) - opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (...),

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Natomiast na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) - do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w wyżej wymienionej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

W myśl art. 28 ust. 1 w/w ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od przychodu z tego tytułu wynosi 10% uzyskanego przychodu i płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży (art. 28 ust. 2 ustawy) chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży stosownie do postanowień art. 28 ust. 2a ustawy oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e ustawy

Stosownie do przepisu art. 21 ust. 32 lit. a i e ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

W myśl art.28 ust.3 i 4 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1) od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

2) począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

Zgodnie z art. 19 ust 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (...).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

- koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

- prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

- koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

- wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Powyższe oznacza, iż przychodu ze sprzedaży nie można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, w tym przypadku o wydatki poniesione na nabycie mieszkania będącego przedmiotem sprzedaży, a jedynie o ww. koszty odpłatnego zbycia, tj. o koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą nieruchomości a nie jej nabyciem.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż kwota 42.318,00 zł uiszczona przez Pana na rzecz banku i spółdzielni mieszkaniowej była wydatkiem niezbędnym dla przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu co z kolei umożliwiło Panu sprzedaż tego prawa i uzyskanie przychodu.

Reasumując należy stwierdzić, iż osiągnięty przez Pana przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowi kwota 178.000,00zł. Ze względu na fakt, że tylko część osiągniętego przychodu została przeznaczona na cele mieszkaniowe, pozostała nie wydatkowana kwota w myśl przepisów ustawy (art.28 u.o.p.d.o.f.) podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W związku z powyższym przedstawione we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe.

Tutejszy Organ podatkowy informuje, że nie poddano ocenie dołączonych do wniosku załączników, a interpretacja dotyczy wyłącznie przedstawionego przez wnioskodawcę i przytoczonego w treści postanowienia stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia wydarzenia .

Niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do przedstawionego przez wnioskodawcę i przytoczonego w treści postanowienia stanu faktycznego.

Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.