Pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży w 2007 roku działki gruntu nabytej w 2005 roku wraz z później wybudowanym na tej działce domem mieszkalnym jednorodzinnym, przychód z w/w sprzedaży będzie podlegał przepisom prawnym w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006r., tj. w roku nabycia działki gruntu, czy też przepisom prawnym w brzmieniu obowiązującym w roku 2007, tj. w roku dokonania sprzedaży przedmiotowej zabudowanej nieruchomości?

STAN FAKTYCZNY

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w 2005 roku nabył Pan prawo własności działki pod budowę domu mieszkalnego. Budowę przedmiotowego domu jednorodzinnego realizował Pan w latach 2006 - 2007. Następnie planuje Pan w 2007r. w/w budynek mieszkalny oddać do użytkowania i także w tym samym roku zamierza Pan sprzedać całą przedmiotową nieruchomość, tj. nabytą działkę gruntu wraz z wybudowanym już domem jednorodzinnym.

Na tle powyższego stanu faktycznego postawił Pan pytanie, czy w przypadku sprzedaży w 2007r. działki gruntu nabytej w 2005 roku wraz z później wybudowanym na tej działce domem mieszkalnym jednorodzinnym, przychód z w/w sprzedaży będzie podlegał przepisom prawnym w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006r., tj. w roku nabycia działki gruntu, czy też przepisom prawnym w brzmieniu obowiązującym w roku 2007r., tj. w roku dokonania sprzedaży przedmiotowej zabudowanej nieruchomości?

STANOWISKO PODATNIKA UPRAWNIONEGO DO ZŁOŻENIA WNIOSKU

Pana zdaniem, ewentualna sprzedaż w 2007 roku działki gruntu wraz z wybudowanym budynkiem mieszkalnym będzie podlegała przepisom prawnym obowiązującym do dnia 01.01.2007r., tj. po sprzedaży należy zapłacić zryczałtowany 10% podatek dochodowy od kwoty uzyskanego przychodu, chyba, że złoży Pan oświadczenie, iż w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży cała w/w kwota uzyskanego przychodu zostanie wydatkowana na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" i "e" ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

OCENA PRAWNA STANOWISKA PYTAJĄCEGO Z PRZYTOCZENIEM PRZEPISÓW PRAWA

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodów określone w w/w przepisie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów prawa kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 z póżn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki. Z powyższego zapisu wynika zatem, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej od 2005 roku, zaś budowę przedmiotowego domu mieszkalnego jednorodzinnego zakończył Pan w 2007 roku i w tym samym roku zamierza Pan także sprzedać całą w/w zabudowaną już nieruchomość, a zatem w świetle powołanych wyżej przepisów, sprzedaży budynku mieszkalnego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on cześć składową gruntu i w związku z tym bieg terminu 5 - letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty zakupu gruntu, tj. od 2005 roku.

Mając zatem na względzie opisany stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, iż stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16.11.2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w w/w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

W związku z tym, iż okres licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej działki gruntu, tj. od końca 2005r. do momentu jego ewentualnej sprzedaży, tj. do 2007 roku jest krótszy niż 5 lat, to zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) ewentualna kwota uzyskanego przychodu z tytułu przedmiotowej sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006r. - podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Z kolei art. 28 ust. 2a stanowi, iż obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dnia od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" i "e" ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "e" w/w ustawy - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. "a", w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Przepis ten nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b w/w ustawy.

Reasumując, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży w 2007r. działki gruntu nabytej w 2005 roku i następnie zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym będzie podlegał przepisom prawnym w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007r., tj. kwota uzyskanego przychodu będzie opodatkowana zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006r. - chyba, że wydatkuje Pan kwotę uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. "a" i "e" cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku orzekł jak na wstępie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Interpretacja nie jest wiążąca dla podmiotu uprawnionego do złożenia wniosku, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia (art. 14b § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej).