Pytanie:

Czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny i zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Z powyższego pisma oraz z pisma złożonego 22.04.2005 wynika, że w 1976 r. został wybudowany z własnych nakładów na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste do 2030 roku Zakład Gastronomiczny. W 1989 r. umową przelewu praw brat Podatnika przelał swoje prawa do nakładów poniesionych na budowę powyższej kawiarni w 7/16 częściach na Podatnika. Decyzją Urzędu Miejskiego - Wydział Urbanistyki, Architektury i Ochrony Zabytków z dnia 18.05.2004r. oraz aktem not. z dnia 21.06.2004r. umową częściowego zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku, budynek został podzielony na dwa lokale użytkowe - lokal nr 2 jest samodzielnym lokalem użytkowym - Restauracja - Kawiarnia. Jak wynika z przedmiotowego aktu notarialnego współwłaściciele oświadczają iż z tytułu zawarcia niniejszej umowy nie czynią względem siebie żadnych spłat ani dopłat i że wartość nabytego lokalu nr 2 nie przekracza wartości udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku, które przysługiwały nabywcom przed zniesieniem współużytkowania wieczystego.

Aktem not. Rep. z dnia dokonano sprzedaży lokalu Nr 2 położonego na parterze i piętrze budynku jak wynika z pisma złożonego 22.04.2005r. przedmiotowy lokal nigdy nie był amortyzowany i nie figurował w ewidencji środków trwałych. Dnia 30.09.2004r z powodów ekonomicznych działalność gospodarcza została zakończona a lokal zamknięto.

Wątpliwości podatnika dotyczą - czy w związku ze sprzedażą lokalu użytkowego wykorzystywanego do działalności gospodarczej wybudowanego z własnych nakładów oddanego do użytkowania w 1976 r. a następnie dnia 21.06.2004r umową częściowego zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku ustanowiono odrębną własność lokalu nr 2 , którego jedynymi właścicielami stali się Podatnik i jego małżonka w 44/100 częściach oraz brat Podatnika wraz z małżonką w 56/100 częściach wystąpi zryczałtowany podatek dochodowy od uzyskanego przychodu.

Podatnik stoi na stanowisku, iż sprzedaż powyższego lokalu użytkowego nie podlega opodatkowaniu, gdyż przedmiotowy lokal nie figurował w ewidencji środków trwałych i nie był amortyzowany, a nabycie jak wynika z aktu notarialnego z dnia 21.06.2004r. umową częściowego zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku lokalu nr 2 odbyło się bez żadnych spłat i dopłat i że wartość nabytego lokalu nie przekracza wartości udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku które przysługiwały nabywcom przed zniesieniem współużytkowania wieczystego.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst Dz. U. Nr 14 poz 176 z 2000 r. z późn. zmian.), źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit ,,a" - ,,c"- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wynika z treści art. 28 ust 2 cytowanej wyżej ustawy, podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni, od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Źródłem przychodów nie jest jednak - jak wynika z treści art. 10 ust. 2 pkt 3 w/w ustawy odpłatne zbycie praw majątkowych lub rzeczy będących składnikami majątku związanymi z działalnością, o których mowa w art. 14 ust 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku, będących między innymi środkami trwałymi, ujętymi w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Powyższe przepisy zakładają, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej zastosowanie będzie miał art 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

A zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie będzie miał art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl jednak tego przepisu nie stanowi źródła przychodu odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie

W myśl postanowień art 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Przy czym jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z dnia 26.05.1997r. I S. A./Ka86/96 z istoty współwłasności zarówno łącznej jak i ułamkowej wynika, że nie jest się właścicielem całości danej rzeczy. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością) jak też stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że budynek, w którym znajduje się opisany lokal nr 2 został wzniesiony w 1976r. na gruncie dzierżawionym od Skarbu Państwa, prawo użytkowania wieczystego gruntu Podatnik nabył na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 13. 08. 1990r. a lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej został nabyty na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności budynku z dnia 21.06.2004r.

W świetle powyższego stanu faktycznego i prawnego, jeżeli wartość udziału otrzymanego przez podatnika w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości przekroczyła wartość uprzednio posiadanego udziału w tej nieruchomości i nastąpiło powiększenie majątku osobistego, wówczas należy przyjąć, iż dniem nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991r. będzie dzień 26.06.2004r tj. dzień w którym nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości.

Tym samym, bieg terminu pięcioletniego, dla części nieruchomości nabytej przez Podatnika na mocy postanowień umowy o zniesieniu współwłasności, należy liczyć od dnia 26.06.2004r.

W tym przypadku przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu jednak wyłącznie w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności tj. przekraczającej uprzednio posiadany przez podatnika udział w tej nieruchomości o ile podatnik nie wydatkuje go na cele określone w art. 21 ust 1 pkt. 32 lit. a lub e ustawy z dnia 26.07.1991r.

Natomiast w przypadku, gdy w przedmiotowej sprawie wartość udziału otrzymanego przez Podatnika w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości nie przekroczyła wartości uprzednio posiadanego udziału w tej nieruchomości i nie nastąpiło powiększenie majątku osobistego, wówczas przychód z odpłatnego zbycia tego udziału nie będzie podlegał opodatkowaniu.

A zatem, w przedmiotowej sprawie zastosowanie będzie miał art. 10 ust 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl jednak tego przepisu nie stanowi źródła przychodu odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższe oznacza, iż przychód uzyskany przez podatnika z odpłatnego zbycia lokalu użytkowego, który oddany został do użytku w 1976 roku, a następnie umową z dnia 21.06.2004r. częściowego zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku zostały wydzielone dwa samodzielne lokale, lokal nr 1 i lokal nr 2 z tyt zawarcia powyższej umowy współwłaściciele nie czynią względem siebie żadnych spłat ani dopłat a wartość nabytego lokalu nr 2 nie przekracza wartości udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku, które przysługiwały nabywcom przed zniesieniem współużytkowania wieczystego nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przedstawione Pana stanowisko we wniosku jest prawidłowe.