Pytanie:

Czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

W myśl art. 21 ust.1 pkt 32 lit.d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit.a-c) - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Stosownie do postanowień art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny(Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny polegający, na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Przy czym z istoty współwłasności zarówno łącznej jak i ułamkowej wynika, że nie jest się właścicielem całości danej rzeczy. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością) jak też stan jego majątku osobistego. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nabył Pan w spadku udział wynoszący 1/16 części w całej nieruchomości. Natomiast w wyniku podziału nieruchomości i wyodrębnienia lokali mieszkalnych będzie Pan właścicielem lokalu mieszkalnego Nr 5 wraz z przypadającym udziałem w nieruchomości wspólnej. Reasumując powyższe, Pana stanowisko w sprawie jest słuszne wyłącznie wówczas, gdy w wyniku podziału nieruchomości i wyodrębnienia lokali mieszkalnych Pana dotychczasowy udział stanowiący 1/16 części w tej nieruchomości nie ulegnie zmianie. Natomiast w sytuacji, jeżeli udział otrzymany przez Pana w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości przekroczy wartość uprzednio posiadanego udziału w całej nieruchomości czyli nastąpi powiększenie majątku osobistego, wówczas przychód uzyskany przez Pana z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu, jednak wyłącznie w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności, to jest przekraczającej obecnie posiadany przez Pana udział w tej nieruchomości. o ile nie wydatkuje Pan - w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży - uzyskanych przychodów na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.a lub lit.e ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Zatem, nabycie nieruchomości w drodze spadku i darowizny w części przekraczającej ten udział w wyniku częściowego zniesienia współwłasności, nie stanowi nabycia w drodze spadku i darowizny w rozumieniu art. 21 ust.1 pkt 32 lit.d ustawy z dnia 26 lipca 1991r. W konsekwencji przychody uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego w tej części.