Pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży lokalu użytkowego dochodem będzie różnica pomiędzy uzyskaną ze sprzedaży tego lokalu kwotą a kwotą wydatkowaną uprzednio na zakup tegoż lokalu?

• uznając, że zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie utrzymuje się w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

Postanowieniem z dnia 21 czerwca 2005r. Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdził, że w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego stanowisko Podatnika przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe. W uzasadnieniu postanowienia stwierdził, że przychód z przedmiotowej sprzedaży stanowi przychód z działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem płatnym w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia. Wskazał też, że w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych z tej sprzedaży na cele mieszkaniowe Podatnikowi nie przysługuje prawo zwolnienia od podatku, o którym mowa w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatnik korzystając z przysługującego mu prawa, wniósł zażalenie od powyższego postanowienia.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku - po rozpatrzeniu zażalenia - stwierdza co następuje:

Stosownie do treści art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) (w brzmieniu obowiązującym w 2003r.) w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej - bez względu na okres ich nabycia - stosuje się przepisy art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej. W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wykorzystywanych w działalności gospodarczej - jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - stosuje się art. 28 ust. 1-4 ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z treścią art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) (w brzmieniu obowiązującym w 2003r.), przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Z cytowanych przepisów wynika, iż przy odpłatnym zbyciu nieruchomości (lokalu użytkowego) lub praw majątkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie ma znaczenia w jakim terminie nabyto przedmiotową nieruchomość bądź majątkowe prawo. Nawet czasowe przeznaczenie tej nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej przesądza o zakwalifikowaniu uzyskanego z tej sprzedaży przychodu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. W myśl bowiem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26.07.1991r. przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej (...) z wyjątkiem przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części (...); przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991r. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy (...), jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z treści tego przepisu wynika jednoznacznie, że wyrażony w cenie określonej w umowie (w tym przypadku 620.000zł) przychód może być pomniejszony tylko o koszty z odpłatnego zbycia tego lokalu. Koszty te obejmują przede wszystkim uiszczone przez zbywającego: wynagrodzenie dla pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne. Brak natomiast podstawy prawnej do obniżenia tego przychodu o koszt nabycia tej nieruchomości (w tym przypadku o 450.000zł). Gdyby zamiarem ustawodawcy było obniżenie podstawy opodatkowania z tego tytułu także o koszty nabycia to w treści powołanego art. 28 ust. 2 powołanej ustawy z dnia 26.07.1991r. mowa była o dochodzie a nie o przychodzie. Przychodu tego zgodnie z treścią art. 28 ust. 1 i 2 nie łączy się z innymi przychodami i podlega on opodatkowaniu w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu, a podatek jest płatny w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia.

Ponieważ jak wynika z treści wniosku o interpretację oraz załączonych do niego kserokopii dokumentów przedmiotem zawartej w 2003r. transakcji było zbycie nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy podatnik nie może skorzystać z możliwości zwolnienia od opodatkowania części przychodu wydatkowanego na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e ustawy z dnia 26.07.1991r. Wynika to jednoznacznie z treści cytowanego art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20.11.1998r. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej stosuje się przepisy art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast w przypadku zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego stosuje się - art. 28 ust. 1-4 tej ustawy. O możliwości złożenia oświadczenia o zamiarze przeznaczenia uzyskiwanego przychodu na ww cele mieszkaniowe celem nabycia uprawnień do zwolnienia od opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mowa jest w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a o konsekwencjach nie spełnienia warunków przedmiotowego zwolnienia mowa jest w ust. 3 tego artykułu.