Istota interpretacji:

Czy sumę kwot opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i usługodawców , do ponoszenia których w umowie najmu zobowiąże się najemca, ale uiszczonych za pośrednictwem wynajmującego można uznać za kwoty, których nie wlicza się do przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. 1 a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a przychodem takim będzie wyłącznie kwota otrzymana przez Wnioskodawczynię tytułem czynszu rozumianego zgodnie z opisem j.w. ?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz do stanowiska postojowego w garażu podziemnym. W najbliższym czasie Wnioskodawczyni zamierza wynająć mieszkanie z lub bez stanowiska postojowego. Wynajem będzie prowadzony jako wynajem prywatny. Z przychodu uzyskanego z najmu Wnioskodawczyni zamierza rozliczać się na podstawie ustawy z dnia 21.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W umowie z przyszłym najemcą określone zostanie, że najemca będzie uiszczać bezpośrednio do rąk wynajmującego tj. Wnioskodawczyni lub na jej indywidualne konto bankowe czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz dodatkowo najemca będzie ponosił zwykłe koszty utrzymania lokalu - na rzecz podmiotów świadczących usługi (np. czynsz uiszczany do spółdzielni mieszkaniowej, abonamenty za istniejące w lokalu media, opłaty licznikowe za energię elektryczną, gaz itp.)

Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć w umowie zapis mówiący w jaki sposób opłaty te powinny być uiszczane. Zapis ten będzie mówił o tym, że:

1. kwotę obejmującą tego typu należności na rzecz usługodawców, najemca będzie przekazywać gotówką wynajmującemu po przedstawieniu przez wynajmującego rachunków lub innych dokumentów wystawionych przez usługodawców określających wysokość tych należności (w określonym uzgodnionym z najemcą przed podpisaniem umowy terminie np. nie później niż do ostatniego dnia miesiąca, w którym powstaje zobowiązanie wobec usługodawców) oraz, że
2. czynności wpłat na stosowne konta bankowe usługodawców dokonywać będzie wynajmujący. Takie rozwiązanie ma zapewnić wynajmującemu (Wnioskodawczyni) możliwość kontroli terminowości regulowania przez najemcę jego zobowiązań.
   
   

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sumę kwot opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i usługodawców , do ponoszenia których w umowie najmu zobowiąże się najemca, ale uiszczonych za pośrednictwem wynajmującego można uznać za kwoty, których nie wlicza się do przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. 1 a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a przychodem takim będzie wyłącznie kwota otrzymana przez Wnioskodawczynię tytułem czynszu rozumianego zgodnie z opisem j.w. ...

W opinii Wnioskodawcy, za przychód osiągnięty z najmu przez wynajmującego należy uznać wyłącznie kwotę czynszu za najem przedmiotu najmu - rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu do używania. Z umowy będzie bowiem jasno wynikało, że wszelkie inne opłaty związane z używaniem przedmiotu najmu ponoszone będą przez najemcę. Pośredniczenie wynajmującego w uiszczaniu opłat będzie czynnością o charakterze czysto technicznym i ma na celu umożliwienie wynajmującemu bieżącej kontroli na prawidłowością realizacji umowy najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast otrzymane przez podatnika od najemcy należności z tytułu opłat do spółdzielni mieszkaniowej jak i opłaty eksploatacyjne nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych pod warunkiem, że najemca został zobowiązany w umowie do ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.