Pytanie:

dotyczy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, przychodów z działalności, której przedmiotem jest handel nieruchomościami:

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną zryczałtowanym podatkiem dochodowym, której przedmiotem jest : blacharstwo budowlane i dekarstwo, murarstwo, ciesielstwo, usługi ogólnobudowlane w tym budowa domów jednorodzinnych, wielorodzinnych.

W miesiącu wrześniu 2006 roku podatnik zamierza kupić, w ramach prowadzonej działalności, od dewelopera, cztery nowe mieszkania. Mieszkania powyższe następnie zamierza sprzedać na rynku wtórnym. Jak wskazano w piśmie, zakup mieszkań od dewelopera będzie czynnością powtarzaną w bieżącym i późniejszym okresie a transakcje będą dotyczyć tylko nowych mieszkań wybudowanych przez dewelopera.

Zdaniem podatnika, może on, prowadząc pozarolniczą działalność gospodarczą, opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 3% przychody uzyskane w wyniku sprzedaży mieszkań. Podatnik uważa jednocześnie iż nie utraci prawa do tejże formy opodatkowania jeżeli przychody nie przekroczą w roku podatkowym kwoty 250 000 euro.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu uznaje stanowisko podatnika za nieprawidłowe.

Zgodnie z unormowaniami prawnymi sformułowanymi w art.12 ust 1 pkt 5 lit. b) ustawy z dnia 20 listopada 1998r o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998r, nr144, poz. 930 ze zmianami), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 3,0% przychodów z działalności usługowej w zakresie handlu.

Niemniej jednak opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do w/w ustawy (art.8 ust.1 pkt 3 lit. e)). Powyższy załącznik wskazuje natomiast, iż świadczenie usług związanych z nieruchomościami stanowiącymi majątek własny, zaliczanymi do grupy 70.1 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Grupa ta obejmuje usługi związane z zagospodarowaniem nieruchomości i ich sprzedażą (symbol PKWiU - 70.11), a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (symbol 70.12 PKWiU).

Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, iż zamierza on zakupić a następnie sprzedawać lokale mieszkalne. Powyższe nie jest jednakże, jak wskazano w piśmie, przedmiotem dotychczas prowadzonej działalności. Niedokonanie natomiast właściwego wpisu stanowić będzie naruszenie przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Niemniej jednak, podejmując działalność we wskazanym zakresie, po uprzednim dokonaniu stosownego wpisu we wpisie ewidencji działalności gospodarczej, zauważyć należy, iż zgodnie z powołanymi przepisami podatnik nie będzie miał prawa do opodatkowania przychodów zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych. Fakt dokonania bowiem sprzedaży nieruchomości spowoduje z dniem dokonania pierwszej sprzedaży, utratę prawa do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, całości przychodów z działalności gospodarczej. W takim przypadku podatnik winien opłacać podatek dochodowy na zasadach ogólnych lub w formie podatku liniowego - o ile złoży stosowne oświadczenie, zgodnie z art. 9a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu natomiast do warunków opłacania ryczałtu związanych z wysokością uzyskiwanych przychodów, zauważyć należy, iż zgodnie z art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy: a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nie przekraczającej 250 000 euro, lub b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 250 000 euro.

Powołany przepis wskazuje, iż podatnicy, którzy w roku podatkowy uzyskali przychody przekraczające równowartość 250 000 euro tracą prawo do opodatkowania w formie ryczałtu z końcem roku podatkowego, nie natomiast z dniem następnym w którym przychody kwotę tę przekroczyły. Powyższy przepis odnosi się zatem do opodatkowania przychodów w roku następnym. Posługując się przykładem, jeżeli podatnik w roku podatkowym 2006 nie przekroczy wartości 995 875zł przychodu, wynikającej z pomnożenia kwoty 250 000 euro i średniej wartości 1 euro na dzień 1 października 2006r (250 000euro * 3,9835 zł), będzie mógł w roku podatkowym 2007 korzystać z opodatkowania przychodów zryczałtowanym podatkiem dochodowym, pod warunkiem, m.in. że przepisy ustawy nie wyłączają świadczonych przez podatnika usług z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jak to ma miejsce w przypadku usług związanych z nieruchomościami stanowiącymi majątek własny, zaliczanymi do grupy 70.1 PKWiU.

Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.