Istota interpretacji:

Opodatkowanie przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni zamierza wynająć mieszkanie. W umowie o najem mieszkania chce umieścić zapis, że najemca będzie płacić jej ustalone wynagrodzenie oraz zwrot poniesionych przez nią kosztów związanych z eksploatacją tego mieszkania, takich jak:

• czynsz płacony do spółdzielni mieszkaniowej;
• koszt zużycia wody (płacony do spółdzielni mieszkaniowej);
• koszt zużycia gazu;
• koszt zużycia energii elektrycznej;
• opłata za domofon i telewizję kablową;
• podatek od użytkowania wieczystego gruntu (do Urzędu Miasta);
• abonament RTV.
  
  

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Chciałaby uniknąć zlecania wynajmującemu płacenia w swoim imieniu innym dostawcom (Wnioskodawczyni jest bowiem jest jako właściciel mieszkania klientem spółdzielni, gazowni, zakładu energetycznego itd.) i uniknąć ciągłego kontrolowania najemcy, czy uiścił poszczególne opłaty. Wnioskodawczyni będzie jedynie zlecać mu zwrot opłaconych przez nią rachunków powstałych w okresie wynajmowania mieszkania oraz stałe wynagrodzenie dla niej za wynajem. Jednocześnie Wnioskodawczyni chciałaby przed podpisaniem umowy wybrać odpowiednią metodę opodatkowania tej czynności.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy jeżeli Wnioskodawczyni wybierze opodatkowanie tego mieszkania metodą ogólną (wg obowiązujących progów podatkowych) to czy poniesione przez nią wydatki (wyszczególnione w punktach w polu 68) będą kosztem uzyskania przychodu, a przychodem będzie cała wpłacona przez najemcę kwota (zarówno jej wynagrodzenie jak i zwrot poniesionych wydatków )...,
2. Czy kosztem uzyskania przychodu będą także koszty związane z przystosowaniem mieszkania do potrzeb najemcy (np. zakup farb do malowania ścian i rachunek od malarza)...,
3. Czy w przypadku wyboru ryczałtu podstawą opodatkowania będzie cała wpłacona przez najemcę kwota (zarówno wynagrodzenie Wnioskodawczyni jak i zwrot poniesionych wydatków)...
   
   

Odpowiedź na pytanie w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych została wydana w dniu 29 czerwca 2011 r. interpretacja indywidualna Nr IPPB1/415-344/11-2/ES.

Zdaniem Wnioskodawczyni przychodem podatkowym będzie zarówno wynagrodzenie, które będzie pobierać jako wynajmująca oraz zwrot poniesionych przez nią wydatków związanych z użytkowaniem tego mieszkania.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit.a ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 % przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w umowie o najem mieszkania Wnioskodawczyni chce umieścić zapis, iż najemca będzie płacić jej ustalone wynagrodzenie oraz zwrot poniesionych przez nią kosztów związanych z eksploatacją mieszkania, takich jak: czynsz, koszt zużycia wody, gazu, energii elektrycznej, opłata za domofon i telewizję kablową, podatek od użytkowania wieczystego gruntu, abonament RTV.

Reasumując, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast ponoszone przez wynajmującego należności z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz czynsz do spółdzielni - skoro do ich ponoszenia zobowiązany będzie najemca – nie będą stanowić przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie będą powodować przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje